아파트 경매 물건 하나 직접 따라가 봤더니, 싸게 사는 것보다 먼저 봐야 할 게 있었다

입찰장 분위기는 생각보다 차갑습니다

얼마 전 법원 입찰장에 갔는데, 아파트 물건 하나에 사람들이 꽤 몰렸습니다. 감정가는 6억 초반, 최저가는 4억 후반까지 내려온 물건이었죠. 초보 투자자라면 숫자만 보고 눈이 번쩍 뜨일 만했습니다. 그런데 저는 그 물건을 끝까지 보다가 입찰 봉투를 접었습니다.

왜냐면 싸 보이는 가격보다 먼저 확인해야 할 게 있었기 때문입니다. 아파트 경매는 빌라나 상가보다 구조가 단순해 보입니다. 등기부도 깔끔해 보이고, 시세도 비교적 찾기 쉽습니다. 그래서 처음 경매를 시작하는 분들이 가장 많이 보는 종목이기도 합니다. 근데 현장에서는 이 단순해 보이는 물건에서 돈을 잃는 경우가 꽤 많습니다.

경매에서 중요한 건 낙찰가 하나가 아닙니다. 낙찰가에 취득세, 법무비, 미납관리비, 명도비, 이자, 수리비, 중개보수까지 붙습니다. 4억 8천에 낙찰받았다고 끝나는 게 아니라 실제 투입금은 생각보다 빨리 불어납니다.

아파트 경매에서 제일 먼저 보는 건 시세입니다

저는 아파트 물건을 볼 때 등기부보다 시세를 먼저 봅니다. 권리분석이 덜 중요하다는 뜻은 아닙니다. 다만 시세가 틀리면 권리분석을 아무리 잘해도 투자 판단이 흔들립니다.

예를 들어 감정가 6억 2천만 원짜리 아파트가 최저가 4억 9천만 원까지 내려왔다고 해보겠습니다. 겉으로는 1억 넘게 싸 보입니다. 그런데 같은 동, 같은 평형의 최근 실거래가가 5억 2천이고, 현재 매물 호가가 5억 4천이라면 이야기가 달라집니다. 여기에 급매가 하나라도 5억 1천에 걸려 있으면, 4억 9천 낙찰은 별로 싼 게 아닐 수 있습니다.

제가 현장에서 자주 보는 실수는 감정가를 기준으로 할인율을 계산하는 겁니다. 감정가는 과거의 숫자입니다. 지금 시장이 식었으면 감정가보다 현재 급매가가 더 중요합니다. 특히 아파트는 같은 단지 안에서도 동, 층, 향, 라인, 수리 상태에 따라 3천만 원에서 1억 가까이 차이가 납니다.

• 최근 실거래가만 보지 말고 현재 매물 가격을 같이 봐야 합니다.
• 로열동과 비선호동 가격을 섞으면 안 됩니다.
• 1층, 탑층, 도로변, 엘리베이터 앞 라인은 따로 봐야 합니다.
• 전세가율이 낮아지는 지역은 잔금 이후 자금 회수가 늦어질 수 있습니다.

권리분석은 짧게 끝내도 대충 보면 안 됩니다

아파트는 보통 말소기준권리만 제대로 잡으면 큰 틀은 보입니다. 근저당, 가압류, 압류, 담보가등기 같은 권리 중 가장 먼저 설정된 권리를 기준으로 뒤 권리가 말소되는지 보는 방식입니다. 여기까지는 책에도 많이 나옵니다.

그런데 실전에서는 임차인이 문제를 만듭니다. 대항력 있는 임차인인지, 배당요구를 했는지, 보증금이 얼마인지, 전입일과 확정일자가 어떻게 되는지 봐야 합니다. 서류 한 줄이 낙찰자의 추가 부담으로 바뀔 수 있습니다.

초보 때 저도 비슷한 실수를 할 뻔했습니다. 등기부는 깨끗해 보였고, 최저가도 괜찮았습니다. 그런데 매각물건명세서를 다시 보니 선순위 임차인이 있었고 배당으로 전액 회수가 애매했습니다. 그걸 놓쳤으면 낙찰가 외에 보증금 일부를 떠안을 수 있었습니다. 그날 이후로 저는 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 따로 보지 않고 한 장의 흐름으로 맞춰 봅니다.

제가 입찰 전 꼭 확인하는 서류 흐름

• 등기부에서 말소기준권리 날짜를 잡습니다.
• 매각물건명세서에서 인수되는 권리나 특이사항을 확인합니다.
• 현황조사서에서 점유자와 전입 내용을 봅니다.
• 감정평가서에서 내부 상태, 위치, 단지 조건을 확인합니다.

서류가 서로 맞지 않는 느낌이 들면 그 물건은 한 번 더 의심합니다. 경매는 애매한 걸 용기로 밀어붙이는 게임이 아닙니다. 모르면 안 들어가는 것도 실력입니다.

명도는 숫자로 계산해야 덜 다칩니다

아파트는 명도가 쉬운 편이라고들 말합니다. 어느 정도 맞는 말입니다. 상가나 특수물건보다 협의가 빠른 경우도 많습니다. 하지만 쉽다는 말과 공짜라는 말은 다릅니다.

낙찰 후 잔금을 치르면 소유권은 넘어옵니다. 그런데 사람이 살고 있으면 바로 사용할 수 없습니다. 이때 이사 협의가 필요하고, 상황에 따라 이사비를 제안하기도 합니다. 저는 초보자에게 명도비를 무조건 아끼라고 말하지 않습니다. 시간도 비용입니다. 대출 이자가 하루하루 나가고, 매도나 임대 일정이 밀리면 손실은 조용히 커집니다.

예전에 낙찰받은 아파트에서 점유자가 이사를 미루던 일이 있었습니다. 법대로만 가면 된다고 생각할 수도 있지만, 강제집행까지 가면 시간과 감정 소모가 큽니다. 결국 일정과 비용을 놓고 계산했습니다. 이사비 일부를 지급하고 날짜를 확정받는 쪽이 전체 손익에는 나았습니다.

대출 가능 금액을 믿고 입찰하면 위험합니다

경락잔금대출은 낙찰가 기준으로 일정 비율이 나온다고 알려져 있습니다. 그런데 실제 한도는 사람마다 다릅니다. 소득, 기존 대출, 지역 규제, 금융기관 내부 기준, 물건 상태에 따라 달라집니다. 입찰 전에 대충 70퍼센트 나오겠지 하고 들어갔다가 잔금일 앞두고 막히면 정말 피가 마릅니다.

저는 입찰 전 최소 두 군데 이상에 가조회 성격으로 확인합니다. 그리고 자기자금은 낙찰가의 30퍼센트만 보지 않습니다. 취득세와 부대비용, 예비 수리비, 보유기간 이자까지 따로 빼둡니다. 아파트 한 채를 싸게 낙찰받아도 현금흐름이 막히면 좋은 투자가 아닙니다.

초보자라면 피하는 게 나은 아파트

• 시세 비교가 어려운 대형 평형
• 선순위 임차인 보증금이 애매한 물건
• 미납관리비가 크고 사용 내역이 불분명한 물건
• 거래량이 거의 없는 외곽 단지
• 수리비 추정이 어려운 장기 공실 물건

경매를 오래 하다 보면 좋은 물건을 잡는 날보다 안 좋은 물건을 걸러낸 날이 더 많습니다. 그게 정상입니다. 입찰장에 갔다고 꼭 써야 하는 건 아닙니다. 저는 아직도 마음에 걸리는 부분이 하나라도 크면 봉투를 접습니다.

아파트 경매는 분명 초보자가 접근하기 좋은 분야입니다. 권리 구조가 비교적 단순하고, 시세 자료도 많고, 환금성도 다른 부동산보다 나은 편입니다. 다만 그래서 더 쉽게 덤비게 됩니다. 싸게 사는 기술보다 먼저 필요한 건 안 사야 할 물건을 알아보는 눈입니다. 10년 넘게 입찰장을 다녀보니, 돈을 벌게 해준 선택만큼이나 돈을 지켜준 포기가 오래 기억에 남습니다.