서산 진장리 부동산 경매, 1.4억

한줄 요약

4회 유찰 후 10월 20일 재입찰, 최저가 1.4억으로 대폭 할인된 농지 경매 물건

물건 들여다보기

경매물건 주소 충청남도 서산시 팔봉면 진장리 1010

충청남도 서산시 팔봉면 진장리 1010번지에 위치한 이 부동산은 총 면적이 2922.0㎡ (약 883.9평)에 달합니다. 주로 동물 관련 시설 부지로 사용되었으며, 현황상 승마장으로 이용되고 있는 곳입니다. 주변 환경을 살펴보면, 서산시 내에서도 비교적 한적한 지역으로, 대중교통보다는 자가용 이용이 더 유리한 위치에 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 6억 1,798만원이었지만, 4회 유찰을 거치며 최저 입찰가는 1억 4,837만원까지 떨어졌습니다. 이는 감정가 대비 76% 할인된 가격입니다. 인근 지역의 시세와 비교해 보면 확실히 매력적인 가격이긴 합니다. 하지만, 예상 낙찰가를 1억 5,579만원 정도로 잡고 접근하는 것이 안전합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 5월 4일 설정된 근저당권입니다. 경매개시결정이 2021년 6월 18일로 되어 있어, 경매에 의해 모든 후순위 권리는 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 농지취득자격증명이 필요한데, 이를 발급받지 못하면 매수보증금을 돌려받지 못할 수 있다는 점이 리스크입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 가장 큰 매력은 가격입니다. 하지만, 용도 변경 문제와 농지취득자격증명 발급 여부가 발목을 잡을 수 있습니다. 현 상태로는 주변 개발 호재나 뚜렷한 수익성을 기대하기 어렵지만, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

이 물건에 입찰한다면 예상 경쟁률은 다소 낮을 것으로 보입니다. 이유는 용도 변경 문제와 농지 관련 복잡한 절차 때문입니다. 권장 입찰가는 최저가에 약간의 여유를 두고 1억 5천만원 정도로 잡는 것이 타당합니다. 취등록세는 약 716만원으로 예상되며, 총 투자금을 약 1억 5,716만원으로 생각하고 접근해야 할 것입니다.