재개발 물건 몇 번 따라가 봤더니, 초보가 왜 권리가액에서 멈춰야 하는지 보였습니다
재개발은 싸게 사는 게임처럼 보이지만 현장은 다릅니다
얼마 전 법원 입찰장에서 재개발 구역 안 다세대 물건을 두고 초보 투자자 둘이 계속 계산기를 두드리는 걸 봤습니다. 감정가는 2억 4천만 원, 최저가는 한 번 유찰돼 1억 9천만 원대. 주변 중개업소에서는 입주권 얘기를 꺼내며 “나중에 새 아파트 받으면 남는다”고 했다고 하더군요. 그런데 제가 제일 먼저 본 건 감정가도, 예상 일반분양가도 아니었습니다. 조합원 지위가 승계되는지, 권리가액이 얼마인지, 추가분담금이 어느 정도 나올지였습니다.
재개발 물건은 겉으로 보면 경매보다 더 매력적으로 보일 때가 많습니다. 낡은 빌라 하나 사서 몇 년 기다리면 새 아파트가 된다는 이야기, 듣기만 해도 그럴듯합니다. 근데 현장에서는 이 말 때문에 돈 묶이고, 대출 막히고, 명도도 안 되고, 나중에 생각보다 큰 분담금이 튀어나와 손절하는 사람을 꽤 봤습니다. 재개발은 “싸게 낙찰받았다”가 끝이 아닙니다. 사실 그때부터 돈이 계속 들어갈 수 있는 물건입니다.
제가 먼저 보는 건 사업 단계입니다
재개발 구역이라고 다 같은 재개발이 아닙니다. 구역 지정만 된 곳, 조합설립인가가 난 곳, 사업시행인가가 난 곳, 관리처분인가가 난 곳은 완전히 다른 물건입니다. 초보자는 보통 “여기 재개발 된다더라”에서 멈추는데, 저는 그 말을 들으면 바로 단계부터 확인합니다.
예를 들어 구역 지정만 된 곳은 기대감은 크지만 시간이 길어질 수 있습니다. 5년, 10년 묶이는 경우도 있습니다. 조합설립인가 이후라면 추진력은 조금 더 보이지만, 소송이나 비대위, 시공사 변경 이슈가 있으면 일정이 밀립니다. 사업시행인가 이후부터는 건축 계획과 세대수, 대략적인 사업비 윤곽이 보이기 시작합니다. 관리처분인가까지 가면 조합원별 권리가액과 분담금이 좀 더 현실적인 숫자로 다가옵니다.
제가 예전에 본 물건 중 하나는 관리처분인가 전 단계였습니다. 현장 분위기는 뜨거웠고, 중개업소에서는 “곧 이주한다”고 했습니다. 그런데 조합 총회 자료를 보니 예상 공사비가 계속 올라가고 있었습니다. 3.3제곱미터당 공사비가 600만 원대에서 700만 원대로 바뀌는 분위기였고, 그 차이는 결국 조합원 분담금으로 돌아올 가능성이 컸습니다. 낙찰가만 낮게 잡는다고 해결될 문제가 아니었습니다.
권리가액과 추가분담금을 빼고 보면 숫자가 예뻐집니다
재개발 투자에서 가장 위험한 착시는 “새 아파트 시세”만 보는 겁니다. 예를 들어 주변 신축 아파트가 8억 원이라고 합시다. 낡은 빌라를 3억 원에 사면 5억 원 남는 것처럼 보입니다. 하지만 실제 계산은 그렇게 단순하지 않습니다.
권리가액이 2억 2천만 원이고, 조합원 분양가가 5억 8천만 원이면 추가분담금은 단순 계산으로 3억 6천만 원입니다. 여기에 취득세, 명도 비용, 이주비 이자, 중도금 대출 조건, 보유 기간 이자, 세금까지 붙습니다. 낙찰가가 3억 원이라면 이미 권리가액보다 8천만 원을 더 주고 들어간 셈입니다. 나중에 새 아파트 시세가 8억 원이라도 실제 남는 돈은 생각보다 얇아질 수 있습니다.
물론 재개발은 잘 잡으면 큰 수익도 납니다. 저도 예전에 구역 초기에 들어간 물건에서 좋은 결과를 본 적이 있습니다. 다만 그때도 운이 아니라 숫자로 버틴 겁니다. 낙찰가, 권리가액, 예상 분담금, 금융비용, 기간 리스크를 보수적으로 잡고도 버틸 수 있는 물건만 들어갔습니다. 솔직히 초보가 재개발 물건을 볼 때는 수익보다 먼저 “내 돈이 몇 년 동안 얼마나 묶일 수 있는지”를 봐야 합니다.
입주권이 항상 따라오는 건 아닙니다
재개발 경매에서 정말 조심해야 하는 부분이 조합원 지위 승계입니다. 특히 투기과열지구, 조정대상지역 이력, 권리산정기준일, 다물권자 여부, 지분쪼개기 여부가 얽히면 생각보다 복잡해집니다. 서류 한 장만 보고 “대지권 있으니까 되겠지”라고 들어가면 위험합니다.
제가 현장에서 본 초보 실수 중 하나가 권리산정기준일 이후 쪼개진 지분을 낙찰받는 경우였습니다. 등기부상으로는 소유권이 있어도 조합원 분양권이 인정되지 않을 수 있습니다. 그러면 새 아파트를 받는 투자가 아니라 현금청산 대상이 될 수 있습니다. 현금청산이면 감정평가와 절차에 따라 돈을 받게 되지만, 내가 기대한 새 아파트 프리미엄과는 전혀 다른 이야기가 됩니다.
- 권리산정기준일 전에 독립된 주택으로 인정되는지
- 토지와 건물 소유 관계가 정상적인지
- 조합 정관에서 분양대상자를 어떻게 보는지
- 도시 및 주거환경정비법상 제한에 걸리지 않는지
- 이미 현금청산 협의나 소송 이슈가 있는지
이 정도는 최소한 봐야 합니다. 법 조문은 어렵고, 조합 정관은 더 지루합니다. 그래도 재개발 물건은 그 지루한 문장 안에서 돈이 새어 나갑니다. 입찰장에서는 10분 만에 버튼을 누르지만, 그 전에 며칠은 서류를 붙잡고 있어야 합니다.
명도와 점유도 평범한 빌라보다 예민합니다
재개발 구역 안 물건은 점유자도 민감합니다. 세입자는 이사비, 주거이전비, 영업보상 같은 말을 이미 알고 있는 경우가 많습니다. 조합에서 보상받을 수 있는 항목과 낙찰자가 해결해야 할 명도 문제를 구분하지 못하면 협상이 꼬입니다. 특히 상가나 무허가 건축물, 실제 거주 여부가 애매한 물건은 말이 길어집니다.
한 번은 재개발 구역 안 1층 상가 물건을 검토한 적이 있습니다. 숫자만 보면 괜찮았습니다. 그런데 현장에 가보니 실제 영업자가 등기상 소유자와 달랐고, 권리금 이야기를 먼저 꺼냈습니다. 법적으로 다 인정되는 요구는 아니었지만, 명도가 길어지면 이주 일정과 자금 계획이 흔들릴 수 있었습니다. 저는 그런 물건은 수익률이 조금 좋아 보여도 초보에게 권하지 않습니다. 경매는 이기는 게 목적이 아니라, 낙찰 후 빠져나올 길까지 보여야 합니다.
초보라면 이런 재개발 물건은 피하는 편이 낫습니다
제가 초보에게 특히 말리는 물건이 있습니다. 첫째, 사업 단계가 너무 초기인데 이미 가격이 많이 오른 물건입니다. 기대감은 가격에 반영됐는데 사업 리스크는 그대로 남아 있습니다. 둘째, 조합원 지위 승계가 애매한 지분 물건입니다. “될 수도 있다”는 말은 입찰장에서 가장 비싼 말입니다. 셋째, 추가분담금 자료가 불투명한데 주변 신축 시세만 강조하는 물건입니다.
넷째, 대출을 너무 낙관적으로 잡아야만 버틸 수 있는 물건입니다. 경락잔금대출이 생각보다 적게 나오거나, 이주비 대출 승계가 깔끔하지 않으면 잔금에서 막힙니다. 다섯째, 점유 관계가 복잡하고 현장 확인이 어려운 물건입니다. 재개발 구역은 문 닫힌 집이 많고, 실제 거주 여부가 애매한 경우도 있습니다. 이럴수록 더 보수적으로 봐야 합니다.
재개발 투자는 화려한 이야기보다 기다림과 현금흐름의 싸움에 가깝습니다. 새 아파트가 된다는 그림만 보면 쉬워 보이지만, 그 그림 뒤에는 조합 총회, 분담금 고지, 이주 일정, 대출 심사, 명도 협상, 세금 계산이 줄줄이 붙어 있습니다. 저는 재개발 물건을 볼 때마다 아직도 숫자를 일부러 박하게 잡습니다. 그렇게 계산해도 남는 물건이면 그때 고민합니다. 안 남으면 그냥 보내줍니다. 경매장에서 놓친 물건은 아쉽지만, 잘못 잡은 물건은 오래 아픕니다.