산업부동산 물건 직접 따라가 봤더니, 숫자보다 먼저 봐야 할 게 있었습니다
요즘 입찰장에서 산업부동산 이야기가 부쩍 늘었습니다
얼마 전 법원 입찰장에 갔는데, 예전 같으면 빌라나 소형 아파트 쪽에 몰리던 사람들이 창고, 공장, 지식산업센터 물건을 들고 계산기를 두드리고 있더군요. 금리가 높고 주거용 규제가 복잡해지니 임대수익이 나오는 산업부동산으로 눈을 돌리는 분위기입니다. 그런데 솔직히 말하면, 초보가 보기엔 이쪽이 더 위험할 때가 많습니다.
산업부동산은 겉으로 보면 단순합니다. 토지 넓고, 건물 크고, 임차인만 있으면 월세가 꽤 나올 것처럼 보입니다. 하지만 실제 권리분석과 현장조사를 해보면 주거용 물건보다 확인할 게 훨씬 많습니다. 도로, 용도지역, 건축물대장, 공장등록, 폐기물, 전기용량, 임차인 업종, 원상복구 비용까지 봐야 합니다. 하나 빠뜨리면 낙찰가 몇 천만 원 차이가 아니라 아예 팔리지 않는 물건을 떠안는 일이 생깁니다.
공장 물건은 건물보다 땅과 진입로가 먼저입니다
제가 예전에 수도권 외곽 공장 물건을 본 적이 있습니다. 감정가는 18억대였고, 두 번 유찰돼서 최저가가 11억대까지 내려왔습니다. 사진만 보면 괜찮았습니다. 건물도 멀쩡하고 마당도 넓고, 주변에 비슷한 공장들이 돌아가고 있었죠. 초보 투자자라면 “이 정도면 싸다”는 생각이 들 수 있습니다.
근데 현장에 가보니 문제가 바로 보였습니다. 대형 화물차가 들어가기엔 진입도로가 좁았습니다. 승용차는 문제없지만 5톤 차량이 회전하려면 옆 필지를 침범해야 하는 구조였습니다. 산업부동산에서 이건 작은 문제가 아닙니다. 제조업이나 물류업 임차인은 차량 동선이 안 나오면 임대료를 깎거나 아예 안 들어옵니다.
또 하나는 토지 이용 상태였습니다. 지적도상 도로와 실제 사용 도로가 살짝 달랐고, 일부는 인근 토지를 관행적으로 쓰는 형태였습니다. 이런 경우 낙찰받고 나서 옆 토지주가 막아버리면 답이 없습니다. 법적으로 다툴 수 있다 해도 시간과 비용이 들어갑니다. 경매에서 싸게 산 줄 알았는데, 그 싸다는 이유가 현장에 숨어 있는 겁니다.
제가 현장에서 먼저 보는 항목
- 대형 차량 진입과 회차가 가능한지
- 공부상 도로와 실제 도로가 일치하는지
- 마당 적치 공간이 임차 업종에 맞는지
- 인근 민원 가능성이 큰 업종인지
- 건물 증축이나 무단 사용 흔적이 있는지
임차인이 있다고 다 좋은 물건은 아닙니다
산업부동산 경매 물건을 보면 “현재 임차인 영업 중”이라는 말에 마음이 놓이는 분들이 있습니다. 월세가 나오고 있으니 안정적이라고 보는 거죠. 사실 반은 맞고 반은 틀립니다. 임차인이 있다는 건 수익이 있다는 뜻이지만, 동시에 명도와 보증금, 시설물 문제가 붙어 있다는 뜻이기도 합니다.
예전에 본 창고 물건은 임차인이 보증금 1억에 월세 600만 원을 내고 있었습니다. 숫자만 보면 꽤 괜찮았습니다. 그런데 임대차계약서를 확인해보니 특약에 시설비 보상 이야기가 애매하게 들어가 있었습니다. 냉동설비, 바닥 보강, 전기 증설을 임차인이 했고, 퇴거 시 협의한다고 되어 있었죠. 이런 문구는 낙찰자 입장에서 불편합니다. 법적으로 전부 인정되는 건 아니더라도, 실제 명도 협상에서는 돈이 됩니다.
산업부동산 임차인은 주거 세입자와 다릅니다. 기계 옮기는 데도 비용이 크고, 영업 중단 손실도 큽니다. 그래서 “나가세요” 한마디로 끝나지 않습니다. 명도비가 주거용보다 커질 수 있고, 기계 철거 과정에서 바닥이나 벽체 손상이 생길 수도 있습니다. 낙찰 전에 이 비용을 보수적으로 잡아야 합니다.
지식산업센터는 공장보다 쉬워 보이지만 함정이 다릅니다
최근 몇 년 사이 지식산업센터 경매 물건도 많이 봤습니다. 신축급 건물에 주차장 좋고, 관리가 잘 되어 보이니 초보가 접근하기 쉽습니다. 그런데 이쪽은 공급과 공실을 냉정하게 봐야 합니다. 분양가 기준으로 계산하면 답이 안 나오고, 실제 임대료와 매매 호가의 괴리를 봐야 합니다.
예를 들어 분양가가 4억 5천만 원이었던 호실이 경매에서 3억 2천만 원까지 내려왔다고 해도, 주변 임대료가 보증금 2천만 원에 월 130만 원 수준이면 수익률이 생각보다 낮습니다. 관리비, 재산세, 대출이자, 공실 기간을 빼면 손에 남는 돈이 확 줄어듭니다. 특히 산업부동산은 경기 흐름을 탑니다. 제조업, 온라인 유통, 스타트업 수요가 줄면 공실이 길어질 수 있습니다.
또 용도 제한도 봐야 합니다. 아무 업종이나 들어오는 게 아닙니다. 건축물 용도, 관리단 규약, 지자체 기준에 따라 입주 가능한 업종이 달라집니다. 임차인을 구해놨는데 입주가 안 되는 경우도 실제로 있습니다. 이건 수익률 계산표에 잘 안 보이는 리스크입니다.
숫자 계산은 낙찰가보다 보수적으로 해야 합니다
산업부동산은 금액 단위가 큽니다. 그래서 3퍼센트만 틀려도 돈이 큽니다. 15억짜리 물건에서 3퍼센트면 4천5백만 원입니다. 취득세, 법무비, 중개수수료, 명도비, 수리비, 공실 기간 이자까지 넣으면 처음 예상보다 1억 가까이 더 들어가는 일도 있습니다.
저는 산업부동산을 볼 때 예상 임대료를 두 가지로 나눕니다. 바로 임대되는 금액과 6개월 비워두고 겨우 맞출 수 있는 금액입니다. 그리고 매각가도 두 가지로 봅니다. 정상 시장에서 팔리는 가격과 급하게 팔 때 받을 수 있는 가격입니다. 투자자는 좋은 시나리오만 보고 들어가면 안 됩니다. 경매는 싸게 사는 게임이지만, 산업부동산은 빠져나올 문까지 보고 들어가야 합니다.
대출도 중요합니다. 주거용처럼 단순하게 LTV만 보고 판단하면 안 됩니다. 금융기관은 물건 위치, 임차 안정성, 건물 상태, 업종 리스크를 같이 봅니다. 감정가가 높아도 실제 대출 가능액이 낮게 나올 수 있습니다. 경락잔금대출 상담은 입찰 전 최소 두 군데 이상 받아보는 게 좋습니다. 말로만 되는 금액 말고, 물건 자료를 넣고 검토받은 금액이어야 합니다.
초보라면 이런 산업부동산은 일단 거리를 두는 게 낫습니다
제가 초보 투자자에게 특히 조심하라고 말하는 물건들이 있습니다. 첫째, 폐기물이나 오염 가능성이 있는 공장입니다. 사진에 드럼통, 기름 얼룩, 방치 자재가 많다면 그냥 싸다고 볼 게 아닙니다. 철거와 처리 비용이 낙찰자의 몫이 될 수 있습니다.
둘째, 불법 증축 흔적이 큰 물건입니다. 산업부동산은 창고를 덧대거나 캐노피를 설치하거나 가설건축물을 붙여 쓰는 경우가 많습니다. 일부는 양성화가 가능하지만, 일부는 철거 명령이 나올 수 있습니다. 임대면적을 크게 보고 낙찰받았는데 실제 합법 면적이 작으면 수익률이 무너집니다.
셋째, 주변 거래가 거의 없는 외진 물건입니다. 땅이 넓고 건물이 커도 수요가 없으면 현금화가 어렵습니다. 산업부동산은 팔 때 매수자가 제한적입니다. 아파트처럼 누구나 보는 시장이 아닙니다. 그래서 낙찰가를 낮게 쓰는 것보다 더 중요한 게 나중에 누가 사거나 빌릴지 상상해보는 일입니다.
산업부동산은 잘 잡으면 안정적인 임대수익을 만들 수 있습니다. 하지만 “공장 하나 낙찰받아서 월세 받자” 정도의 가벼운 마음으로 들어가기엔 확인할 게 너무 많습니다. 저는 지금도 마음에 드는 물건을 보면 서류보다 현장을 먼저 떠올립니다. 큰 차가 들어갈 수 있는지, 임차인이 왜 나가지 않는지, 이 건물을 다음 사람이 어떤 용도로 쓸 수 있는지. 그 질문에 답이 선명할 때만 입찰표를 씁니다. 경매장에서 오래 살아남는 사람은 대단한 배짱보다 찜찜한 걸 그냥 넘기지 않는 습관을 가진 사람이라고 봅니다.
