아파트매매, 경매장만 다니다가 일반 매물까지 같이 보니 보인 것들

법원 입찰장보다 공인중개사 사무실에서 더 많이 배운 날

얼마 전 후배가 아파트매매를 고민한다며 저를 불렀습니다. 경매로만 집을 봐온 제가 일반 매매까지 같이 보러 간 건데, 막상 현장에 가보니 입찰장보다 더 복잡한 부분도 있더군요. 경매는 서류가 차갑게 말해줍니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서. 그런데 일반 매매는 말이 많습니다. 집주인 말, 중개사 말, 네이버 호가, 옆 단지 거래가, 대출 상담사의 말까지 섞입니다.

그날 본 아파트는 전용 84㎡, 매도 호가는 7억 2천만 원이었습니다. 같은 동 비슷한 층 실거래는 6억 8천만 원, 최근 급매는 6억 6천만 원까지 찍혀 있었습니다. 후배는 인테리어가 깨끗하다고 마음이 흔들렸고, 저는 관리비 고지서와 등기부부터 보자고 했습니다. 집은 예쁘게 꾸밀 수 있지만, 가격과 권리는 꾸민다고 해결되지 않습니다.

아파트매매에서 제일 먼저 보는 건 집 상태가 아닙니다

초보자들이 집을 보러 가면 보통 주방, 화장실, 조망, 채광부터 봅니다. 물론 중요합니다. 그런데 저는 순서를 조금 다르게 잡습니다. 먼저 가격의 위치를 봅니다. 그다음 권리관계, 그다음 대출 가능성, 마지막에 내부 상태를 봅니다. 내부 수리는 돈으로 계산됩니다. 권리 문제와 가격 착오는 계산이 안 맞기 시작하면 손실이 커집니다.

실거래가를 볼 때는 같은 단지라도 동, 층, 향, 라인, 수리 여부를 나눠야 합니다. 같은 84㎡라고 다 같은 물건이 아닙니다. 1층과 로열층, 복도식과 계단식, 남향과 서향, 초등학교 배정 차이만으로도 몇천만 원이 벌어집니다. 특히 최근 3개월 거래가 1건뿐이면 그 가격 하나에 매달리면 안 됩니다. 거래가 적은 시장에서는 호가가 시세처럼 보이는 착시가 생깁니다.

• 최근 실거래가와 현재 호가 차이가 얼마인지 확인합니다.
• 같은 평형이라도 동, 층, 향, 수리 여부를 따로 봅니다.
• 전세가율이 너무 높으면 매수 후 가격 방어력을 따져봅니다.
• 관리비, 장기수선충당금, 주차 대수도 숫자로 확인합니다.

경매 물건을 볼 때도 마찬가지입니다. 감정가가 8억이라고 해서 8억짜리 집은 아닙니다. 감정 시점이 1년 전이면 시장이 이미 달라졌을 수 있습니다. 일반 아파트매매도 똑같습니다. 매도자가 원하는 가격과 시장이 인정하는 가격은 다를 때가 많습니다.

등기부 한 줄이 3천만 원보다 무거울 때가 있습니다

일반 매매에서는 경매보다 권리 문제가 덜하다고 생각하는 분들이 많습니다. 반은 맞고 반은 틀립니다. 일반 매매는 잔금과 동시에 말소되는 근저당이 많고, 중개사가 중간에서 챙겨주는 부분도 있습니다. 그런데 그렇다고 등기부를 대충 보면 안 됩니다. 저는 매매계약 전 등기부를 최소 두 번 봅니다. 계약 직전, 잔금 직전입니다.

예전에 지인이 계약하려던 아파트가 있었습니다. 매매가는 5억 9천만 원이었고, 등기부에는 은행 근저당 3억 6천만 원이 잡혀 있었습니다. 여기까지는 흔합니다. 그런데 가압류가 하나 더 있었습니다. 금액은 2천만 원대였지만, 문제는 채권자가 개인이라는 점이었습니다. 매도자는 금방 해결된다고 했고, 중개사는 잔금 때 말소하면 된다고 했습니다. 저는 계약서 특약에 말소 조건과 불이행 시 해제 조항을 분명히 넣으라고 했습니다. 결국 그 거래는 진행되지 않았습니다. 며칠 뒤 다른 채권 문제가 더 나왔습니다.

초보자는 등기부에서 금액만 봅니다. 저는 순위와 성격을 봅니다. 근저당인지, 가압류인지, 압류인지, 가처분인지에 따라 위험이 완전히 달라집니다. 특히 가처분은 조심해야 합니다. 소유권 다툼이 걸린 물건일 수 있어서, 싸게 보인다고 덤비면 잔금 치르고도 마음 편히 못 잡니다.

계약서 특약은 예의가 아니라 안전장치입니다

특약을 넣자고 하면 분위기가 딱딱해질까 봐 망설이는 분들이 있습니다. 그런데 수억짜리 거래에서 어색함을 피하려다 손실을 떠안는 건 너무 비쌉니다. 매도인의 기존 대출 말소, 임차인 퇴거, 하자 보수, 잔금일 기준 권리 변동 금지 같은 내용은 말로 끝낼 일이 아닙니다. 계약서에 들어가야 합니다.

• 잔금일 전 새 근저당, 압류, 가압류 등 권리 변동이 없어야 합니다.
• 기존 근저당은 잔금과 동시에 전액 말소되어야 합니다.
• 임차인이 있으면 보증금 반환과 명도 일정을 분명히 적습니다.
• 누수, 보일러, 샷시 등 확인된 하자는 처리 주체를 남깁니다.

경매 현장에서 배운 가장 비싼 수업은 이겁니다. 말은 부드럽게 해도 문서는 차갑게 써야 합니다. 그래야 서로 덜 다칩니다.

대출 가능 금액보다 버틸 수 있는 금액이 먼저입니다

아파트매매 상담을 하다 보면 많은 분이 제일 먼저 묻습니다. 대출 얼마나 나올까요. 그런데 저는 반대로 묻습니다. 매달 얼마까지 버틸 수 있습니까. 대출 한도가 4억 나온다고 해서 4억을 다 쓰는 게 능사는 아닙니다. 금리가 1%만 움직여도 월 상환액은 꽤 달라집니다.

예를 들어 4억 원을 30년 원리금균등으로 빌린다고 치면, 금리 4%와 5%의 월 부담 차이는 체감이 큽니다. 여기에 관리비 25만 원, 재산세, 보험료, 차량 유지비, 아이 교육비까지 붙습니다. 집값이 오르면 다행이지만, 2년 정도 횡보하면 현금흐름이 사람을 지치게 만듭니다. 경매 투자자들이 싸게 낙찰받고도 버티지 못해 매도하는 경우가 딱 이 지점에서 나옵니다.

실거주 목적이라면 더 냉정해야 합니다. 투자 물건은 안 맞으면 팔거나 임대를 놓는 선택지가 있습니다. 실거주 집은 생활이 붙어 있습니다. 출퇴근, 학교, 부모님 거리, 병원, 주차, 층간소음까지 가격표 밖의 요소가 많습니다. 싸게 샀는데 매일 불편하면 그건 좋은 거래라고 말하기 어렵습니다.

급매라는 말에 바로 움직이면 손이 먼저 나갑니다

중개사 사무실에서 가장 자주 듣는 말이 급매입니다. 그런데 진짜 급매와 그냥 안 팔리는 매물은 다릅니다. 진짜 급매는 가격에 이유가 있습니다. 잔금 일정이 급하거나, 갈아타기 자금이 필요하거나, 상속 문제로 빨리 처분해야 하는 경우가 있습니다. 반대로 안 팔리는 매물은 가격은 높고 하자는 많은데 말만 급매인 경우가 꽤 있습니다.

제가 보는 기준은 단순합니다. 첫째, 최근 실거래보다 확실히 낮은가. 둘째, 낮은 이유가 설명되는가. 셋째, 그 이유가 내가 감당 가능한가. 예를 들어 세입자 만기가 8개월 남은 물건은 실거주자에게 불편하지만 투자자에게는 계산 가능한 조건일 수 있습니다. 반대로 누수 이력이 있는데 원인도 모르고 윗집 협조도 안 되는 물건은 가격을 깎아도 피곤합니다.

아파트매매는 남보다 빨리 보는 것도 중요하지만, 남들이 왜 안 샀는지 보는 게 더 중요합니다. 경매에서도 유찰이 많이 된 물건은 이유가 있습니다. 일반 매매도 같습니다. 좋은 물건이 오래 남아 있다면 시장이 놓쳤을 수도 있지만, 대개는 가격, 권리, 입지, 하자 중 하나가 걸려 있습니다.

제가 현장에서 쓰는 간단한 체크 순서

• 실거래가와 호가를 비교하고 최소 3개 단지를 같이 봅니다.
• 등기부를 계약 전과 잔금 전 두 번 확인합니다.
• 대출 한도보다 월 현금흐름을 먼저 계산합니다.
• 관리비 고지서와 장기수선충당금 흐름을 봅니다.
• 낮과 밤, 평일과 주말에 단지 주변을 다시 걷습니다.

특히 밤에 한 번 가보는 걸 권합니다. 낮에는 조용해 보이던 단지도 밤에는 주차난이 심하거나, 상가 소음이 크게 들릴 수 있습니다. 저는 경매 물건 임장할 때도 꼭 시간대를 바꿔서 봅니다. 사진과 지도는 현장의 냄새를 못 보여줍니다.

싸게 사는 것보다 잘못 사지 않는 게 먼저입니다

10년 넘게 경매장을 다니면서 느낀 건, 돈을 번 사람보다 오래 살아남은 사람이 더 무섭다는 겁니다. 크게 한 번 번 사람은 많습니다. 그런데 손실을 작게 막고, 무리한 물건을 피하고, 현금흐름을 지키면서 계속 시장에 남아 있는 사람은 생각보다 적습니다.

아파트매매도 똑같습니다. 내가 살 집이든 투자할 집이든, 처음부터 완벽한 선택을 하기는 어렵습니다. 다만 치명적인 실수는 줄일 수 있습니다. 시세를 과하게 믿지 않고, 등기부를 직접 확인하고, 대출을 보수적으로 잡고, 현장을 여러 번 보면 됩니다. 화려한 기술은 아닙니다. 근데 이 기본을 안 해서 사고 나는 경우를 저는 너무 많이 봤습니다.

후배는 결국 그 7억 2천만 원짜리 집을 사지 않았습니다. 한 달 뒤 같은 단지 다른 동에서 6억 8천만 원 매물이 나왔고, 권리관계도 깨끗했습니다. 조망은 조금 덜했지만 출퇴근 동선은 더 좋았습니다. 부동산은 기다린다고 늘 좋은 기회가 오는 건 아니지만, 급한 마음으로 잡은 물건이 오래 발목을 잡는 경우는 정말 많습니다. 저는 아직도 계약서 앞에서는 조금 겁이 납니다. 그 겁이 남아 있어야 큰돈을 지킬 수 있다고 생각합니다.