전세 계약 전 등기부부터 특약까지 직접 확인해본 전세사기예방 이야기
얼마 전 지인 아들이 첫 전세를 구한다며 계약서를 들고 왔는데, 보증금은 2억 4천만 원인데 등기부를 보니 근저당이 1억 8천만 원 잡혀 있었습니다. 중개사는 '집값이 5억 넘으니 괜찮다'고 했다더군요. 저는 그 자리에서 계약 멈추라고 했습니다. 전세사기예방은 대단한 기술보다, 남들이 괜찮다고 넘기는 한 줄을 끝까지 확인하는 데서 시작됩니다.
싸고 좋은 전세가 제일 위험할 때가 있습니다
경매장을 오래 다니다 보면 전세사기 물건은 분위기가 비슷합니다. 세입자는 신축이라 믿었고, 중개사는 안전하다고 했고, 임대인은 서류를 빨리 처리하자고 재촉했습니다. 그런데 나중에 등기부를 보면 매매가와 전세가 차이가 거의 없거나, 선순위 근저당이 이미 크게 잡혀 있는 경우가 많습니다.
예를 들어 실거래가가 3억 원 안팎인 빌라에 전세보증금 2억 8천만 원이 들어가면 숫자만 봐도 숨이 막힙니다. 집값이 조금만 흔들려도 보증금이 집값을 밀어 올린 꼴이 됩니다. 여기에 근저당 5천만 원이 선순위로 있으면 세입자는 이미 뒤에 서 있는 겁니다.
초보 때 많이 하는 실수가 '신축이라 깨끗하니까 안전하다'는 생각입니다. 경매 사건에서는 오히려 신축 빌라, 다세대, 오피스텔에서 문제가 터지는 걸 자주 봤습니다. 내부 인테리어보다 중요한 건 등기부, 보증금 수준, 임대인 채무, 주변 실거래입니다.
등기부는 계약 당일과 잔금 당일 두 번 봅니다
전세 계약 전에는 등기사항증명서를 꼭 봐야 합니다. 소유자가 계약서의 임대인과 같은지, 근저당권이 얼마인지, 가압류나 압류가 있는지 먼저 확인합니다. 여기서 하나라도 찜찜하면 가격이 좋아도 멈추는 게 맞습니다.
제가 현장에서 보는 기준은 단순합니다. 선순위 채권과 내 보증금을 더한 금액이 현실적인 시세를 넘거나 턱밑까지 오면 위험합니다. 감정가가 아니라 실제 팔릴 수 있는 가격으로 봐야 합니다. 경매에서는 감정가 3억짜리가 2억 3천만 원, 2억 1천만 원까지 내려가는 일이 흔합니다.
계약서 쓰는 날 등기부가 깨끗해도 끝이 아닙니다. 잔금 치르는 당일 아침에 다시 봐야 합니다. 계약 후 잔금 전 사이에 근저당이 새로 잡히거나 소유권이 움직이는 사례가 실제로 있습니다. 몇 천 원짜리 확인을 안 해서 몇 억 원이 흔들리는 게 전세입니다.
- 소유자 이름과 주민등록번호 앞자리 또는 법인 정보를 확인합니다.
- 근저당권 채권최고액을 실제 대출 원금보다 크게 잡는다는 점을 감안합니다.
- 압류, 가압류, 가처분, 신탁 등 낯선 문구가 있으면 바로 계약하지 않습니다.
- 잔금 당일에도 등기 변동이 없는지 다시 확인합니다.
보증보험만 믿으면 늦을 수 있습니다
전세보증금 반환보증은 좋은 장치입니다. 하지만 모든 집이 가입되는 건 아닙니다. 주택 유형, 선순위 채권, 보증금 비율, 임대인 상태에 따라 거절될 수 있습니다. 그래서 계약하고 나서 '가입하면 되겠지'가 아니라, 계약 전에 가능한지 먼저 확인해야 합니다.
특히 중개사가 '다들 가입한다'고 말하는 것과 실제 심사 통과는 다릅니다. HUG, SGI서울보증, HF 같은 보증기관 기준은 물건 상태와 권리관계를 봅니다. 말로 안전하다는 것보다 접수 가능한 조건인지가 중요합니다.
제가 권하는 방식은 계약서 특약에 문구를 넣는 겁니다. 예를 들어 보증보험 가입이 거절될 경우 계약을 해제하고 계약금을 반환한다는 취지의 조항입니다. 문구 하나로 모든 위험이 사라지진 않지만, 최소한 문제가 생겼을 때 다툴 근거는 생깁니다.
시세조사는 중개사 말 말고 세 방향으로 봅니다
전세사기예방에서 시세조사는 정말 중요합니다. 그런데 많은 분들이 전세 매물 가격만 봅니다. 전세가가 아니라 매매가를 봐야 합니다. 내 보증금이 집값 안에서 얼마나 안전하게 자리 잡고 있는지가 문제니까요.
저는 보통 세 가지를 같이 봅니다. 첫째, 최근 실거래 매매가입니다. 둘째, 같은 건물이나 근처 유사 주택의 전세가입니다. 셋째, 경매로 넘어갔을 때 어느 정도에 팔릴지 보수적으로 계산합니다. 빌라는 아파트보다 비교가 어렵기 때문에 더 낮게 잡아야 합니다.
예를 들어 주변 유사 빌라 실거래가가 2억 6천만 원인데 전세보증금이 2억 4천만 원이면 겉보기엔 2천만 원 여유가 있어 보입니다. 그런데 취득세, 중개보수, 대출이자, 경매 비용, 유찰 가능성까지 생각하면 그 여유는 거의 없는 숫자입니다. 실제 경매장에서는 이런 물건을 보면 세입자 보증금이 전부 안전하다고 말하기 어렵습니다.
계약서에서 그냥 넘기면 안 되는 문장들
계약서 특약은 형식이 아닙니다. 임대인이 잔금일 다음 날 근저당을 설정하지 않겠다는 내용, 기존 근저당을 말소한다면 잔금과 동시에 처리한다는 내용, 보증보험 가입 협조 의무, 체납 세금 확인 협조 같은 문구가 들어가야 합니다.
임대인의 국세와 지방세 체납도 봐야 합니다. 세금은 경우에 따라 세입자보다 앞설 수 있어서 무시하면 안 됩니다. 요즘은 임대인의 동의나 제도를 통해 확인할 수 있는 길이 넓어졌지만, 현장에서는 아직도 '그런 것까지 보냐'는 반응이 나옵니다. 저는 그런 말을 들으면 오히려 더 의심합니다.
- 전입신고와 확정일자는 잔금 당일 바로 처리합니다.
- 점유 시작일, 잔금일, 전입일이 어긋나지 않게 맞춥니다.
- 임대인이 법인이라면 대표자 권한과 법인 등기 상태를 확인합니다.
- 신탁 등기 물건은 신탁회사 동의 없이 계약하면 위험할 수 있습니다.
현장에서 배운 가장 현실적인 방어선
솔직히 전세사기를 100% 막는 방법은 없습니다. 사기 치려고 작정한 사람은 서류도 그럴듯하게 맞춥니다. 그래서 초보자는 수익형 사고보다 방어형 사고를 먼저 가져야 합니다. 월세보다 전세가 싸 보여도, 보증금이 내 전 재산이면 그건 투자보다 생존 문제에 가깝습니다.
제가 가족에게 말한다면 이렇게 말합니다. 시세보다 유난히 싼 집, 보증금을 빨리 넣으라는 집, 등기부 설명을 흐리는 집, 보증보험 가입을 나중으로 미루는 집은 그냥 보내도 됩니다. 좋은 집 하나 놓치는 것보다 나쁜 집 하나 잡는 게 훨씬 아픕니다.
부동산 계약은 서명하는 순간부터 말이 아니라 문서로 움직입니다. 친절한 중개사, 인상 좋은 임대인, 깨끗한 신축 현관보다 등기부 한 장이 더 솔직할 때가 많습니다. 전세를 구할 때는 조금 예민해도 됩니다. 현장에서 오래 봐온 제 생각은 그렇습니다. 조심스러운 사람이 결국 돈을 지킵니다.
