화천 동촌리 토지 경매, 4회 유찰 377만

한줄 요약

4회 유찰 후 10월 19일 재입찰 예정, 최저가 377만원. 매력적인 가격이지만 분묘 기지권 가능성 주의 필요.

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경매물건 주소 강원특별자치도 화천군 화천읍 동촌리 2992

강원도 화천군 화천읍 동촌리에 위치한 17,266㎡(약 5,223평) 대규모 토지입니다. 지역 특성상 전원주택이나 농지로 활용할 가능성이 있으며, 주변은 자연 환경이 우수하여 휴양지로도 매력적일 수 있습니다. 하지만 지적도상 맹지로, 도로 접근성 문제를 해결해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1,571만원이지만 4회 유찰로 최저입찰가는 377만원까지 떨어졌습니다. 이는 감정가 대비 76% 할인된 금액입니다. 예전 낙찰가율을 고려해볼 때, 396만원 전후가 예상 낙찰가로 보입니다. 인근 지역 시세와 비교하면 파격적인 가격입니다만, 그만큼 리스크가 뒤따릅니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2025년 7월 22일 경매개시결정입니다. 현재 임차인 정보는 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 가장 큰 리스크는 분묘 소재 여부로, 분묘가 있다면 분묘기지권이 성립될 가능성이 큽니다. 이 부분은 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 투자자들 사이에서 꺼려질 수 있습니다. 분묘 기지권 문제와 맹지라는 점이 큰 걸림돌이죠. 하지만 이를 해결할 수 있는 방법이 있다면, 저렴한 가격에 대규모 토지를 확보할 수 있는 기회입니다. 주변에 개발 계획이 있거나, 도로 접근성 문제를 해결할 수 있다면 수익률이 크게 증가할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 물건은 입찰 경쟁이 치열하지 않을 가능성이 큽니다. 따라서 적정 입찰가는 최저입찰가에 약간의 여유를 두고 400만원 내외로 설정할 수 있습니다. 취등록세는 약 18만원 정도로 예상됩니다. 하지만 분묘 기지권 문제를 해결하기 위한 추가 비용을 염두에 두어야 합니다.