부동산공부 10년 해봤더니, 경매장에서 돈 잃는 사람은 책보다 순서를 틀렸습니다
법원 앞 커피숍에서 제일 많이 듣는 말
얼마 전 인천지방법원 입찰일에 커피숍에 앉아 있었는데, 옆자리에서 두 분이 감정가 3억짜리 빌라 이야기를 하더군요. 한 분이 “이거 2억 4천이면 무조건 먹는 거 아니냐”고 했습니다. 솔직히 그 말 듣고 컵 내려놓을 뻔했습니다. 경매에서 무조건이라는 말이 나오는 순간, 이미 위험 신호가 켜진 겁니다.
부동산공부를 처음 시작하면 다들 수익률 계산부터 붙잡습니다. 감정가, 최저가, 낙찰가율, 대출 몇 퍼센트. 숫자는 재미있습니다. 그런데 현장에서 돈을 지키는 건 숫자보다 순서입니다. 물건을 보고, 권리를 보고, 점유자를 보고, 시세를 보고, 비용을 보고, 마지막에 입찰가를 씁니다. 이 순서가 뒤집히면 초보는 거의 반드시 비싼 수업료를 냅니다.
저도 처음엔 그랬습니다. 등기부등본에 말소기준권리 표시해놓고 다 된 줄 알았습니다. 그런데 현황조사서 한 줄, 매각물건명세서 비고란 한 줄, 전입세대 열람 결과 하나가 낙찰 후 지옥문이 되기도 합니다. 책에서 보면 별것 아닌 문장이 현장에서는 몇 달치 이자와 명도비로 돌아옵니다.
부동산공부는 용어 암기가 아니라 손실을 피하는 순서입니다
초보 때 가장 많이 하는 실수가 용어를 많이 알면 실력이 늘었다고 착각하는 겁니다. 유치권, 법정지상권, 대항력, 배당요구, 선순위임차인. 단어는 외울 수 있습니다. 문제는 그 단어가 내 돈에 어떤 영향을 주는지 몸으로 연결이 안 된다는 데 있습니다.
예를 들어 보겠습니다. 최저가 1억 8천만 원짜리 아파트가 있습니다. 주변 실거래는 2억 4천만 원. 겉으로 보면 5천만 원 남는 물건처럼 보입니다. 그런데 선순위 임차인이 보증금 6천만 원을 배당에서 전부 못 받는 구조라면 이야기가 달라집니다. 낙찰자가 떠안는 금액이 생길 수 있고, 그 순간 싸게 산 게 아니라 비싸게 산 물건이 됩니다.
제가 초보에게 늘 말하는 부동산공부 순서는 이렇습니다.
- 첫째, 등기부등본에서 말소되는 권리와 남는 권리를 나눕니다.
- 둘째, 매각물건명세서에서 인수 조건과 비고란을 먼저 봅니다.
- 셋째, 전입세대와 임차인 배당요구 여부를 확인합니다.
- 넷째, 현장에 가서 점유 상태와 건물 상태를 눈으로 봅니다.
- 다섯째, 실거래가만 보지 말고 급매 호가와 전세가까지 같이 봅니다.
- 여섯째, 취득세, 법무비, 이자, 수리비, 명도비를 빼고 입찰가를 계산합니다.
이 순서를 지키면 대박 물건을 많이 잡는 건 아닐 수 있습니다. 대신 크게 다치는 물건을 거를 확률이 올라갑니다. 경매는 홈런보다 실점 방지가 먼저입니다.
책상 공부만 한 사람과 현장 다녀온 사람의 차이
부동산공부를 하다 보면 카페 글, 강의 영상, 낙찰 사례를 많이 보게 됩니다. 나쁘지 않습니다. 저도 아직 봅니다. 그런데 현장 한 번 안 가고 화면만 보면 판단이 굉장히 가벼워집니다. 지도상 역세권 7분이라던 빌라가 실제로는 언덕 끝에 있고, 사진상 깨끗한 상가가 밤에는 유동인구가 거의 없는 경우도 많습니다.
예전에 서울 외곽의 다세대주택을 본 적이 있습니다. 감정가 대비 70%까지 내려온 물건이었고, 주변 거래만 보면 2천만 원 정도 여유가 있어 보였습니다. 그런데 현장에 가보니 1층 주차장 기둥 쪽에 누수 흔적이 있고, 공용 계단 냄새가 심했습니다. 근처 중개업소 세 군데를 돌았더니 매수 문의가 거의 없고 전세도 잘 안 나간다는 말을 들었습니다. 입찰을 접었습니다. 며칠 뒤 낙찰가를 보니 제가 생각한 안전가보다 1천5백만 원 높았습니다.
그분이 수익을 냈을 수도 있습니다. 다만 제 기준에서는 리스크 대비 남는 금액이 너무 얇았습니다. 경매에서 1천만 원 남기려고 들어갔다가 수리비 700만 원, 명도비 300만 원, 이자 200만 원이 붙으면 남는 게 없습니다. 심지어 매도가 늦어지면 마음까지 같이 묶입니다.
현장에서 꼭 보는 것들
저는 현장에 가면 건물만 보지 않습니다. 주변 공인중개사무소의 말투도 봅니다. “그 집은 왜 보세요?”라는 반응이 나오면 이유를 캐묻습니다. 엘리베이터 게시판, 우편함, 계량기, 공용부 관리 상태도 봅니다. 점유자가 있는 집이면 문 앞의 생활 흔적이 꽤 많은 걸 말해줍니다. 물론 선을 넘으면 안 됩니다. 투자자는 조사해야 하지만, 남의 생활을 함부로 건드리면 안 됩니다.
시세도 하나만 믿으면 안 됩니다. 실거래가는 과거이고, 호가는 희망이고, 급매는 현재의 압박입니다. 저는 보통 최근 6개월 실거래, 현재 매물 호가, 같은 단지나 같은 라인의 전세가, 근처 급매를 같이 놓고 봅니다. 이 네 개가 비슷한 방향을 가리킬 때만 숫자를 믿습니다.
초보가 피해야 할 물건은 생각보다 분명합니다
많은 분들이 고수처럼 어려운 물건을 풀고 싶어 합니다. 유치권 붙은 공장, 법정지상권 가능성 있는 토지, 선순위 임차인 있는 주택, 지분 경매. 듣기엔 멋있습니다. 그런데 초보가 이런 물건으로 시작하면 공부가 아니라 생존 게임이 됩니다.
처음 1년은 돈 버는 공부보다 안 망하는 공부가 먼저입니다. 저는 초보라면 권리관계가 단순한 아파트, 소형 오피스텔, 관리 상태가 확인되는 빌라부터 보는 게 낫다고 봅니다. 수익률이 조금 낮아도 됩니다. 명도 난이도와 매도 가능성이 더 중요합니다.
특히 이런 물건은 초보가 쉽게 덤비지 않는 편이 낫습니다.
- 매각물건명세서에 인수 가능성이 적힌 물건
- 대항력 있는 임차인의 보증금 규모가 큰 물건
- 현황과 공부상 용도가 다른 물건
- 유치권 신고가 있고 현장 점유까지 강한 물건
- 지분만 매각되는 주택이나 토지
- 관리비 체납이 크고 공실 기간이 긴 상가
물론 이런 물건이 전부 나쁘다는 뜻은 아닙니다. 고수는 이런 곳에서 수익을 내기도 합니다. 하지만 고수는 빠져나갈 길을 계산하고 들어갑니다. 초보는 들어간 뒤에야 빠져나갈 길을 찾습니다. 그 차이가 돈으로 크게 벌어집니다.
입찰가 쓰기 전에 제일 냉정해야 합니다
입찰장 분위기는 이상합니다. 분명 집에서 계산할 때는 2억 1천만 원 이상 쓰지 않겠다고 마음먹었는데, 막상 봉투 들고 앉아 있으면 2억 1천8백만 원을 쓰고 싶어집니다. “8백만 원 더 쓰면 낙찰받을 수 있지 않을까” 하는 욕심이 올라옵니다. 저도 여러 번 겪었습니다.
그래서 저는 입찰 전날 엑셀에 세 가지 가격을 씁니다. 반드시 지킬 안전가, 욕심내면 가능한 최대가, 절대 넘지 않을 가격. 그리고 법원에서는 절대 넘지 않을 가격만 봅니다. 현장에서 새로 계산하면 거의 틀립니다. 흥분한 상태에서 하는 계산은 투자 판단이 아니라 기분입니다.
부동산공부를 제대로 한다는 건 결국 자기 기준을 만드는 일입니다. 남들이 낙찰받았다고 부러워할 필요도 없고, 내가 떨어졌다고 실패로 볼 필요도 없습니다. 수익이 안 맞아서 안 들어간 물건은 놓친 게 아니라 지킨 겁니다.
10년 넘게 경매장을 다니며 느낀 건, 오래 살아남는 사람은 특별한 비법을 가진 사람이 아니었습니다. 등기부 한 줄을 가볍게 넘기지 않고, 현장 냄새를 무시하지 않고, 숫자 앞에서 자기 욕심을 의심하는 사람이 오래 갑니다. 부동산공부도 결국 그 태도를 만드는 과정에 가깝습니다. 화려한 낙찰 후기보다, 손실을 피한 조용한 판단이 투자자를 더 단단하게 만듭니다.
