금천 가산동 상가 경매, 3회 유찰 3억

한줄 요약

3회 유찰 후 10월 22일 재입찰, 감정가의 51%로 매력적인 가격이지만 복층 구조와 임차인 점유 상태 주의 필요

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/935

경매물건 주소 서울특별시 금천구 가산디지털2로 46, 제2층 제201호 (가산동, 에이스태세라타워)

서울 금천구 가산동에 위치한 에이스태세라타워의 2층 201호입니다. 주변은 지식산업센터와 IT 기업들이 밀집한 지역으로, 교통편도 양호합니다. 도보로 지하철 1호선 가산디지털단지역을 이용할 수 있어 접근성이 좋습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 5억 9,000만원이지만 현재 최저입찰가는 3억 208만원으로 감정가 대비 약 49% 할인된 상태입니다. 인근 유사 상가의 실거래가는 보통 5억대 초중반으로 형성되어 있어, 현재 최저가는 상당히 매력적입니다. 예상 낙찰가는 3억 1,718만원 전후로 추정됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 7월 31일에 설정된 근저당권입니다. 현재 임차인으로는 주식회사 스타플렉스브이알과 주식회사 메가기획이 있으며, 복층 부분은 채무자이자 소유자인 주식회사 참수리디앤에이가 점유 중입니다. 임차인들의 전입일 및 확정일자에 대한 추가 확인이 필요하며, 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 가격이 많이 내려간 만큼 매력적인 투자 기회로 보입니다. 하지만 내부 구조가 복층으로 되어 있어, 일부 수리 및 개조가 필요할 수 있습니다. 또한, 임차인과의 명도 문제가 예상되므로 이에 대한 대비가 필요합니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 정도로 예상됩니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 3회 유찰된 물건은 경쟁률이 낮아질 가능성이 높습니다. 권장 입찰가는 3억 1천만원 정도로 잡고, 취등록세 약 1,459만원을 고려하면 총 투자금은 3억 2,459만원 정도가 될 것으로 보입니다. 그러나 명도 문제나 내부 수리 비용을 감안해 여유 자금 확보가 필요합니다.