구로 오류동 아파트 경매, 2회 유찰 3.1억

한줄 요약

2회 유찰 후 10월 14일 매각 예정, 최저 입찰가 3억 1,832만원으로 감정가 대비 37% 할인

물건 들여다보기

경매물건 주소 서울특별시 구로구 서해안로 2229, 제105동 제5층 제501호 (오류동, 양지쉐르빌)

서울 구로구 오류동에 위치한 양지쉐르빌 아파트입니다. 주변은 주거지역으로, 대중교통과 상업시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 좋습니다. 아파트가 복층 구조로 되어 있어 공간 활용이 좋지만, 한 가지 걸리는 건 호실 표기가 5층과 6층에 각각 '501호, 601호'로 되어 있다는 점입니다. 이런 점은 나중에 매도 시 혼란을 줄 수 있으니 주의가 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 4억 9,738만원이었으나, 현재 최저 입찰가는 3억 1,832만원으로 37% 할인된 가격입니다. 인근 아파트 시세와 비교해 보면, 약 3억 3,424만원 전후로 예상 낙찰가를 보아야 할 것으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2015년 7월 28일의 근저당권입니다. 임차인의 대항력 여부는 등기부 및 현황조사서를 통해 확인해야 합니다. 제시외 건물이 포함되어 있고, 원상복구명령 및 이행강제금 부과 가능성이 있으니 감정평가서 내용을 꼼꼼히 살펴야 합니다. 유치권이나 법정지상권 문제는 없어 보이지만, 임차인 현황을 철저히 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 2회 유찰된 이유가 분명 있을 것입니다. 원상복구명령 관련 리스크는 무시할 수 없습니다. 다만, 구로구 오류동은 교통과 생활 편의성이 좋고, 가격 경쟁력이 있어 투자 매력은 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 전후로 볼 수 있습니다.

내가 입찰한다면

현재 최저가 대비 경쟁률이 낮을 가능성이 있습니다. 권장 입찰가는 약 3억 3,424만원을 제안합니다. 취등록세는 약 1,537만원으로, 총 투자금은 3억 5천만원 전후로 예상됩니다. 다만, 이 물건의 특이사항을 충분히 이해하고 입찰에 참여해야 할 것입니다.