금천 가산동 공장 경매, 3회 유찰 4억

한줄 요약

3회 유찰 후 10월 27일 재입찰 예정, 금천 가산동의 아파트형 공장 경매 물건이 최저가 4억 755만원에 나왔습니다.

물건 들여다보기

경매물건 주소 서울특별시 금천구 가산디지털1로 226, 제14층 제1404호 (가산동, 에이스하이엔드타워5차)

서울 금천구 가산동 에이스하이엔드타워5차에 위치한 이 물건은 아파트형 공장으로, 산업단지 내에 자리하고 있어서 기업 밀집 지역의 장점을 가지고 있어요. 가산디지털단지역과 가까워 교통이 편리하고 주변 인프라도 잘 갖춰져 있습니다. 면적 정보는 확인이 필요하지만, 14층에 위치해 있어 전망이 좋을 가능성이 높습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 7억 9,600만원이었지만, 3회 유찰로 현재 최저입찰가는 4억 755만원으로 감정가의 51%에 불과합니다. 인근 아파트형 공장의 시세를 살펴보면, 대략 6억대에서 거래되고 있으니 상당한 할인율을 자랑합니다. 내 경험상, 이 정도로 가격이 내려갔다면 관심 가져볼 만한데요, 예상 낙찰가는 4억 2,792만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2015년 6월 11일 설정된 근저당입니다. 별도 등기가 있고, 현황조사서에 따르면 소유자 겸 채무자와 임차인인 에이블디자인 주식회사가 공간을 절반씩 사용 중입니다. 임차인의 대항력이 어떻게 될지 등기부와 현황조사서를 반드시 확인해야 합니다. 특히 임차인이 있는 경우, 명도에 시간이 걸릴 수 있으니 주의해야 합니다.

투자 관점에서 보면

가산동은 IT 및 제조업체들이 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준한 지역입니다. 하지만, 솔직히 말하면 임차인의 명도 문제와 공간 사용 문제는 해결해야 할 숙제입니다. 예상 수익률은 현재 시세 대로라면 연 6% 정도로 추정됩니다. 하지만, 임차인과의 협의가 원활하지 않다면 수익률이 떨어질 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 유찰된 물건은 경쟁률이 높지 않을 가능성이 큽니다. 하지만, 이 물건은 입지가 좋아서 의외로 관심을 끌 수 있겠네요. 권장 입찰가는 4억 2천만원 내외로 잡고, 취등록세 약 1,968만원 포함 총 투자금은 4억 4천만원을 예상해야 합니다. 입찰 전에 명도 가능성 및 임차인과의 협의 가능성을 잘 따져보는 것이 중요할 것입니다.