대전 주촌동 부동산 경매, 3회 유찰 3.1억

한줄 요약

3회 유찰 후 8월 20일 재입찰, 감정가의 34%로 매력적이나 맹지 문제 고려해야

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경매물건 주소 보기 대전광역시 동구 주촌동 139-1

대전 동구 주촌동에 위치한 이 부동산은 총 면적이 4212.0㎡(1274.1평)로 상당히 넓은 편이야. 주촌동은 대전에서 상대적으로 개발이 덜 된 지역이라 자연환경이 잘 보존되어 있지만, 교통 편의성은 다소 부족할 수 있어. 주변에는 자연림이 포함되어 있고, 소나무와 같은 수목도 있어 경관이 좋을 수 있지만 활용도는 제한적일 수 있어.

가격이 말해주는 것

감정가는 9억 2,611만원인데, 3회 유찰로 현재 최저입찰가는 3억 1,765만원으로 감정가의 34%야. 솔직히 말하면 이 정도 할인율은 상당히 매력적이지만, 맹지라는 점에서 접근성과 개발 가능성에 제한이 있을 수 있어. 인근 시세와 비교해보면 상당히 저렴하게 나온 편이라 가격적으로는 경쟁력이 있는 편이지만, 맹지 문제 해결이 선행되어야 해.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 12월 2일에 설정된 근저당권이야. 임차인에 대한 정보는 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요해. 한 가지 걸리는 건 목록 1과 5가 맹지로 되어 있어, 이 부분이 권리분석의 핵심이 될 것 같아. 농지취득자격증명도 필요한데, 이 부분은 매각결정기일까지 미리 준비해야 하니 신경 써야 해.

투자 관점에서 보면

솔직히 맹지인 점이 가장 큰 리스크야. 개발 가능성이 제한적일 수 있어서 장기 투자로 접근해야 할 것 같아. 다만, 주촌동 지역이 개발되면 큰 수익을 기대할 수 있는 잠재력도 있어. 예상 수익률은 현재로서는 단정 지을 수 없지만, 맹지 문제를 해결한다면 상당한 가치 상승을 기대할 수 있을 거야.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 커. 맹지 문제 때문에 입찰자가 많지 않을 것 같아. 권장 입찰가로는 최저입찰가보다 약간 높게 3억 3,353만원 전후로 고려해볼 수 있을 것 같아. 취등록세는 약 1,534만원 정도 예상되니 이 부분도 예산에 포함시켜야 해. 입찰 전에 맹지 문제 해결 가능성을 충분히 검토한 후 결정하는 것이 좋겠어.