화성 남양리 부동산 경매, 3회 유찰 5.8억

한줄 요약

가격은 매력적이지만, 위반건축물로 인한 행정적 리스크가 크니 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 경기도 화성시 남양읍 남양리 2069-3

경기도 화성시 남양읍 남양리에 위치한 이 부동산은 면적이 340.9㎡(약 103.1평)로 꽤 넓습니다. 주변은 주거지와 상업지가 혼재되어 있으며, 교통 편의성은 다소 떨어지지만, 남양읍 자체가 발전 가능성이 높은 곳입니다. 특히 일괄매각으로 제시외 건물도 포함되어 있어 면적 활용 면에서 다양한 가능성을 열어둘 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

이 물건은 감정가 17억 184만원에서 시작해 지금은 5억 8,373만원까지 떨어졌습니다. 감정가 대비 66% 할인된 가격입니다. 인근 시세와 비교해도 상당히 저렴하지만, 솔직히 말하면 그만큼의 리스크가 따른다는 점을 유념해야 합니다. 예상 낙찰가는 6억 1,292만원 전후로 보면 될 것 같습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2015년 7월 20일자로 설정된 근저당입니다. 이 물건의 가장 큰 리스크는 위반건축물로 등재된 부분입니다. 무단 증축에 따른 시정명령과 이행강제금 부과 가능성이 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮지만, 행정적 제재가 크니 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 이 물건의 가장 큰 매력은 저렴한 가격이지만, 솔직히 말해 위반건축물로 인한 행정적 리스크가 크다는 점이 걸립니다. 향후 시정명령 이행에 따른 추가 비용 발생 가능성을 반드시 염두에 둬야 합니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 내외로 예상되지만, 이는 행정 리스크를 감안한 보수적 추정입니다.

내가 입찰한다면

솔직히 경쟁률이 치열할 것으로 보이지는 않습니다. 위반건축물 문제로 인해 입찰자들이 꺼릴 가능성이 높기 때문입니다. 권장 입찰가는 6억 초반대가 적당하며, 취등록세 약 2,819만원을 포함한 총 투자금은 6억 3천만원 내외로 예상됩니다. 이 물건이 매력적이긴 하지만, 행정적 리스크를 감안한 철저한 사전 조사가 필수입니다.