화성 향남읍 토지 경매, 9회 유찰 20만

한줄 요약

솔직히 말하면, 9회 유찰된 점과 맹지라는 단점이 있지만, 최저입찰가가 20만원으로 상당히 매력적입니다.

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경매물건 주소 보기 경기도 화성시 향남읍 방축리 246-1

이번 경매 물건은 경기도 화성시 향남읍 방축리 246-1에 위치한 부동산입니다. 면적은 202.0㎡(약 61.1평)로, 농지로 등록되어 있습니다. 주변 환경을 살펴보면, 화성시는 최근 주거 및 산업단지 개발로 주목받고 있는 지역이지만, 이 토지는 맹지로 도로 접근성이 떨어집니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 511만원, 현재 최저입찰가는 20만원으로 감정가의 4% 수준입니다. 인근 시세와 비교하기 어려운 맹지임을 고려할 때, 대폭 할인된 가격임은 분명합니다. 예상 낙찰가는 21만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 12월 7일 경매개시결정입니다. 지분 매각이기 때문에 공유자 우선매수신고 제한이 있고, 농지취득자격증명이 필요합니다. 만약 이를 제출하지 않으면 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 맹지라는 점도 큰 단점이며, 등기부 및 현황조사서를 통해 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 맹지라는 점은 큰 리스크로 작용할 수 있지만, 극단적으로 낮은 가격은 매력적입니다. 향후 개발 호재가 발생할 가능성을 염두에 두고 장기 투자 관점에서 접근할 수도 있습니다. 하지만 취득 후 농지 활용 또는 개발 계획이 없다면 단기 수익은 어려울 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말해, 경쟁률은 낮을 것 같습니다. 권장 입찰가는 21만원 정도로 예상하며, 취등록세는 약 9,998원이 예상됩니다. 농지취득자격증명을 준비하고, 향후 개발 가능성을 염두에 두는 것이 좋습니다. 명도 문제는 크지 않을 것으로 보이지만, 맹지의 활용 가능성을 먼저 검토해야 할 것입니다.