LH 전세사기 물건인 줄 모르고 들어갈 뻔했던 진짜 이야기
법원 물건보다 더 무서운 게 전세 물건일 때가 있습니다
얼마 전 후배가 LH 전세임대로 집을 알아보다가 등기부를 들고 찾아왔습니다. 겉으로는 멀쩡했습니다. 신축 빌라, 전세가 1억 8천만 원, 주변 시세도 비슷해 보였고 중개사는 “LH 권리분석 들어가면 안전하다”고 말했더군요. 그런데 등기부를 넘겨보니 근저당이 먼저 잡혀 있고, 집주인 명의의 비슷한 빌라가 한 동에 여러 채 있었습니다. 저는 그 자리에서 말했습니다. “이건 싸게 들어가는 집이 아니라, 남의 폭탄을 빌리는 구조일 수 있다.”
LH 전세임대는 구조상 LH가 임차인 쪽에 서서 집주인과 계약을 맺고, 입주자는 일정 보증금과 월 임대료 성격의 이자를 부담하는 방식입니다. 그래서 초보자들은 ‘LH가 끼면 무조건 안전하다’고 생각하기 쉽습니다. 사실 저도 처음 경매를 배울 때 공공기관 이름이 들어가면 괜히 마음이 놓였습니다. 그런데 현장에서는 이름보다 선순위 권리, 시세, 보증 가능 여부가 먼저입니다.
LH 권리분석이 통과돼도 안심하면 안 되는 이유
LH 전세임대포털 안내를 보면 전세금보증보험 가입이 가능한 주택, 부채비율 기준, 압류·가압류·가등기·신탁등기 같은 제한 사항을 중요하게 봅니다. 특히 임차목적물 가격 대비 부채비율 90% 이하 같은 기준은 초보자가 꼭 봐야 할 숫자입니다. 문제는 이 숫자가 ‘현재 기준에서 계약 가능하냐’를 보는 것이지, 앞으로 집값이 떨어져도 내 보증금이 100% 편안하다는 뜻은 아니라는 겁니다.
예를 들어 시세를 2억 원으로 보고 전세 1억 8천만 원이면 겉으로는 90%입니다. 그런데 그 시세가 실거래가가 아니라 호가 위주라면 얘기가 달라집니다. 같은 빌라가 실제로는 1억 6천만 원에 거래되고 있다면 전세가가 이미 매매가를 넘어선 셈입니다. 전세사기에서 자주 나오는 그림이 바로 이겁니다. 매매가보다 전세가를 높게 맞추고, 임차인 돈으로 건물을 돌립니다.
제가 현장에서 먼저 보는 세 가지
1. 등기부의 순서
등기부는 금액보다 순서가 먼저입니다. 근저당, 압류, 가압류, 신탁등기, 임차권등기명령이 언제 들어왔는지 봐야 합니다. 내가 들어가려는 전세권이나 임차권보다 앞선 권리가 있으면 경매로 넘어갔을 때 배당 순서에서 밀릴 수 있습니다. 중개사가 “곧 말소된다”고 해도 잔금일 전에 말소 확인이 안 되면 말뿐입니다.
2. 같은 집주인의 반복 패턴
전세사기 사건을 보면 집 한 채가 아니라 여러 채가 묶여 있는 경우가 많습니다. 신축 빌라 여러 호실을 한 명 또는 관련자 명의로 보유하고, 전세금을 받아 다시 다른 물건을 취득하는 식입니다. 그래서 저는 집주인 이름이 나오면 같은 건물 다른 호실, 인근 유사 물건, 등기상 취득 시기까지 같이 봅니다. 한 채만 보면 깨끗해 보이는데, 여러 채를 놓고 보면 무리한 구조가 드러납니다.
3. 시세를 호가로 보지 않는 습관
초보가 가장 많이 다치는 지점이 시세입니다. 매물 사이트에 2억 원으로 올라와 있다고 그 집 가치가 2억 원은 아닙니다. 실제 거래가, 최근 낙찰가, 같은 면적의 급매, 전세 실거래 흐름을 같이 봐야 합니다. 저는 빌라라면 최소 최근 6개월 거래, 같은 도로 안쪽 위치, 층수, 엘리베이터 여부까지 봅니다. 귀찮아도 이 과정이 빠지면 권리분석은 반쪽짜리입니다.
LH 전세사기라는 말에 숨은 오해
사람들이 “LH 전세사기”라고 부를 때는 두 가지가 섞여 있습니다. 하나는 LH 전세임대 제도를 이용해 들어갔는데 집주인 문제로 보증금 반환 리스크가 생긴 경우입니다. 다른 하나는 LH라는 이름을 중개 과정에서 안전장치처럼 포장해 위험한 집을 밀어 넣는 경우입니다. 둘은 다르지만, 임차인 입장에서는 결과가 비슷하게 느껴집니다.
전세사기 피해자 지원 제도는 국토교통부와 지방자치단체를 통해 신청·심사가 이뤄지고, 특별법상 요건을 따집니다. 다만 피해자로 인정받는 것과 돈을 바로 전부 돌려받는 것은 다른 문제입니다. 이 부분을 착각하면 안 됩니다. 지원 제도는 사후 안전망에 가깝고, 가장 좋은 건 애초에 위험한 계약을 피하는 겁니다.
- 전세가가 매매가와 거의 같거나 더 높은 집
- 신축 빌라인데 실거래가가 부족한 집
- 집주인이 여러 채를 짧은 기간에 취득한 집
- 등기부에 말소 예정 권리가 많은 집
- 중개사가 확인보다 안심만 반복하는 집
초보라면 계약 전날보다 신청 전에 걸러야 합니다
계약서 쓰기 직전에는 이미 마음이 기울어 있습니다. 집도 봤고, 이사 날짜도 맞췄고, 중개사와 집주인도 재촉합니다. 그때 위험을 발견하면 판단이 흐려집니다. 그래서 저는 LH 전세임대를 알아보는 분들에게 계약 전날이 아니라 물건을 고르는 첫날부터 등기부와 시세를 같이 보라고 말합니다.
권리분석 승인 여부만 기다리지 말고, 본인도 최소한의 체크를 해야 합니다. 등기부 갑구와 을구를 나눠 보고, 선순위 권리 금액을 적어보고, 해당 주택의 보증보험 가능성을 확인하고, 실거래가와 전세가율을 비교하는 겁니다. 어렵게 느껴지면 그 물건은 잠시 내려놓는 게 낫습니다. 좋은 물건은 이해하려고 노력하면 구조가 보입니다. 위험한 물건은 설명을 들을수록 말이 복잡해집니다.
제가 경매장에서 배운 건 대단한 기술보다 단순한 원칙이었습니다. 모르는 돈은 벌 수 없고, 이해 안 되는 권리는 피해야 합니다. LH가 들어간 계약도 결국 부동산 계약입니다. 공공기관 이름이 방패가 되어주길 기대하기보다, 내 보증금이 어디에 서 있는지 직접 확인하는 습관이 먼저입니다. 그 습관 하나가 전세사기 앞에서는 생각보다 큰 차이를 만듭니다.
