남양주 별내동 사무실 경매, 2회 유찰 1.2억

한줄 요약

10월 15일 입찰, 2회 유찰된 사무실로 감정가의 49%에 도전 가능한 매력적인 물건입니다.

물건 들여다보기

경매물건 주소 경기도 남양주시 순화궁로 282, 5층에이510호 (별내동,에이스하이엔드타워별내1동)

경기도 남양주시 별내동에 위치한 에이스하이엔드타워 별내1동의 사무실입니다. 이 건물은 별내 지역 내에서도 상업시설이 밀집된 곳에 위치해 있어 업무 환경 면에서 좋다고 볼 수 있습니다. 하지만, 면적 정보가 명확하지 않아 직접 방문이 필요해 보입니다. 주변에는 편의시설과 교통이 잘 발달되어 있어 입주 후 활용도가 높을 것으로 예상됩니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 4,600만원이지만, 현재 최저입찰가는 1억 2,054만원으로 51% 할인된 금액입니다. 최근 인근의 다른 유사 물건들이 평균 2억 이상에 거래되는 점을 고려하면, 현재 가격은 상당히 매력적입니다. 예상 낙찰가는 1억 2,656만원 전후로 잡아볼 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 8월 31일 설정된 근저당권입니다. 특이하게도 510호와 511호가 벽체 구분 없이 하나의 호실로 사용되고 있어, 일괄매각이 진행됩니다. 유치권 신고가 있으나 그 성립 여부가 불분명하여 주의가 필요합니다. 또한, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 유치권 문제가 가장 큰 리스크입니다. 하지만, 별내동의 상업지구 내 위치라는 점에서 중장기적으로 가치는 상승할 가능성이 있습니다. 만약 유치권 문제가 해결된다면, 월세 전환 시 예상 수익률은 연 6% 이상이 기대됩니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 다소 높을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 1억 2,500만원 정도를 추천합니다. 취등록세는 약 582만원으로 총 투자금은 1억 3,200만원 내외로 예상됩니다. 유치권 문제를 해결할 수 있다면, 장기적으로 유리한 투자처가 될 수 있습니다.