진접읍 부동산 경매, 4회 유찰 3.8억

한줄 요약

10월 15일 입찰, 4회 유찰된 진접읍 부동산, 최저가 3.8억으로 매력적인 기회지만 유치권 리스크 주의

물건 들여다보기

경매물건 주소 경기도 남양주시 진접읍 장현리 380-12

경기도 남양주시 진접읍 장현리에 위치한 이 부동산은 면적 482.0㎡(약 145.8평)의 넓은 토지입니다. 주거 지역으로서의 입지는 괜찮습니다만, 부동산 자체의 매력은 다소 떨어집니다. 가장 큰 이유는 '등기사항전부증명서'에는 건물이 등재되어 있지만, '일반건축물대장'에는 이미 멸실된 상태라는 점입니다. 이는 향후 개발이나 활용 계획에 큰 변수로 작용할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 15억 9,060만원이었으나, 4회 유찰되면서 최저입찰가는 3억 8,190만원까지 떨어졌습니다. 감정가 대비 76% 할인된 가격이죠. 인근 지역의 시세와 비교해보면 상당히 저렴한 편입니다. 최종 예상 낙찰가는 약 4억 99만원 정도로 추정됩니다. 이 정도 가격이라면 토지 활용 가능성만 잘 검토된다면 꽤 매력적인 기회입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 7월 11일에 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사를 통해 확인이 필요하지만, 현재로서는 특별한 대항력이 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다. 한 가지 걸리는 건 유치권 문제인데요. 김용국(현진건축)이 2,275만원의 유치권을 신고했지만, 북서울농업협동조합이 이를 배제하려고 하는 상황입니다. 이 유치권이 성립될 가능성이 불분명하다는 점에서, 입찰 전에 반드시 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 4회 유찰된 것은 뭔가 문제가 있다는 신호일 수도 있습니다. 하지만 가격이 상당히 매력적이기에, 리스크를 감안하더라도 충분히 고려해볼 만한 물건입니다. 예상 수익률은 부동산 활용 여부에 따라 다르겠지만, 현재 가격이라면 투자 매력은 높습니다. 다만, 유치권 문제와 건물 멸실 상태는 악재로 작용할 수 있겠죠.

내가 입찰한다면

입찰 경쟁률은 상대적으로 낮을 것으로 예상됩니다. 4회 유찰되었고, 유치권 문제가 걸리기 때문이죠. 적정 입찰가는 4억 초반대가 적당하다고 봅니다. 취등록세는 약 1,844만원 정도로 예상되며, 총 투자금은 이를 포함해 4억 2천만원선이 될 것입니다. 최종적으로, 이런 리스크를 감수할 준비가 되어 있다면 괜찮은 투자 기회가 될 수 있습니다. 다만, 명도나 유치권 분쟁 가능성을 염두에 두고 철저히 준비해야겠습니다.