남양주 다산동 상가 경매, 6회 유찰 9천만

한줄 요약

6회 유찰 후 10월 15일 입찰, 감정가 대비 89% 할인된 매력적인 가격.

물건 들여다보기

경매물건 주소 경기도 남양주시 다산중앙로171번길 32, 1층112호 (다산동,아지타워)

경기도 남양주시 다산동에 위치한 이 상가는 면적 43.1㎡(13.0평)로, 다산중앙로에 위치한 아지타워 1층에 자리하고 있습니다. 이 지역은 다산신도시의 중심 상권으로, 인근에 다양한 편의시설과 상업시설이 밀집해 있습니다. 교통 접근성도 양호하여, 다양한 소비층을 유치하기에 유리한 위치입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 8억 30만원에서 시작했으나, 현재 최저입찰가는 9,415만원으로 감정가의 11% 수준까지 떨어져 있습니다. 이는 인근 상가 시세 대비 상당히 낮은 가격입니다. 예상 낙찰가는 약 9,886만원 전후로, 취등록세 약 454만원 포함시 총 투자금은 약 1억원 정도로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 5월 20일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 임차인의 대항력 여부와 유치권, 법정지상권 등의 문제도 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 현재 동일 용도의 근린생활시설로 인접한 두 호실과 함께 사용 중이라는 점은 고려할 사항입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 6회 유찰된 점은 투자자들이 주저하는 이유가 있을 수 있다는 신호입니다. 하지만, 이렇게 낮아진 가격은 기회가 될 수 있습니다. 다만, 명도 과정에서의 어려움과 임차인 문제는 리스크로 남아 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 이상을 기대할 수 있을 것으로 보입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 6회 유찰된 물건은 경쟁이 치열하지 않을 가능성이 높습니다. 권장 입찰가는 최저입찰가에서 조금 더 높은 1억원을 제안합니다. 이는 경쟁률을 고려한 전략적인 선택입니다. 하지만, 입찰 전 반드시 임차인 현황과 권리관계를 철저히 검토해야 합니다. 리스크를 충분히 이해한 후 입찰에 참여하시길 권합니다.