원주 반곡동 임야 경매, 8회 유찰 1천3백

한줄 요약

8회 유찰 후 10월 19일 입찰 예정, 최저가 1,332만원으로 큰 할인율이지만 맹지 임야라는 점이 변수입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 강원특별자치도 원주시 반곡동 116-9

원주 반곡동에 위치한 이 물건은 면적이 5923.0㎡(1791.7평)로 꽤 넓은 편입니다. 하지만, 지적도상 택지와 도로로 분할되어 있지만 실제로는 임야 상태입니다. 게다가 맹지로, 도로와 접하지 않아 입지적으로 불리합니다. 주변 환경을 고려할 때, 향후 개발 가능성이 있지만 현재로서는 매력도가 떨어지는 것이 사실입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 3,119만원이었으나, 8회 유찰 끝에 최저입찰가는 1,332만원으로 내려갔습니다. 이는 감정가의 5% 수준으로, 말 그대로 '헐값'입니다. 그러나 인근 시세와 비교하기 어려운 물건입니다. 예상 낙찰가를 1,399만원으로 본다면, 감정가에 비해 95% 이상의 할인율을 적용받는 셈입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 12월 5일 강제경매개시결정으로, 이후 권리는 모두 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 분묘가 소재할 가능성이 있어 분묘기지권이 성립될 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 이 부분에서 명도 문제가 생길 수 있음을 염두에 두어야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 투자 리스크가 상당합니다. 맹지임에도 불구하고 넓은 면적을 가지고 있어 개발 가능성은 있지만, 현재 상태로는 수익을 기대하기 어렵습니다. 분묘 문제, 맹지라는 입지적 한계 등이 걸림돌입니다. 또한, 분묘가 실제로 존재한다면 법정지상권 문제가 발생할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 물건은 입찰 경쟁이 적을 가능성이 큽니다. 예상 경쟁률은 낮지만, 입찰가를 1,500만원 이하로 제한하는 것이 좋겠습니다. 취등록세는 약 64만원 정도로 예상됩니다. 최종적으로는 이 물건의 리스크를 충분히 감안한 후 입찰 결정이 필요합니다.