빌라분양 현장에 갔다가 계약서를 덮은 이유

몇 년 전 신축 빌라분양 현장에 갔을 때, 안내받은 집은 흠잡기 어려워 보였다. 햇빛도 잘 들고 주차장도 넉넉했다. 분양 담당자는 옆 동이 이미 팔렸다며 그날 계약하면 옵션을 더 넣어주겠다고 했다. 그런데 집을 나와 골목을 한 바퀴 돌고 나니 마음이 달라졌다. 같은 면적의 오래된 빌라가 생각보다 훨씬 낮은 값에 거래되고 있었다.

경매 물건을 볼 때는 낡은 벽지보다 권리와 가격을 먼저 본다. 빌라분양도 순서가 같아야 한다. 새집이라는 장점에 얼마를 더 낼 수 있는지, 나중에 팔거나 세를 놓을 때 그 값을 인정받을 수 있는지 따져봐야 한다.

모델하우스 가격은 시세가 아니었다

당시 안내받은 분양가는 3억 2천만 원이었다. 담당자는 비슷한 신축 매물이 3억 원대라고 했다. 하지만 매물 호가는 집주인이 받고 싶은 가격이다. 실제로 거래된 가격과는 다르다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 주변 연립·다세대의 매매 내역을 찾고, 전용면적과 층, 준공 시기를 비슷하게 맞춰봤다. 비교할 만한 거래는 2억 7천만 원 안팎이었다.

물론 새집과 구축을 같은 값으로 놓을 수는 없다. 엘리베이터, 주차, 단열 상태에 따라 차이가 난다. 문제는 그 차이가 5천만 원을 설명할 만큼 큰가였다. 제가 갔던 골목에서는 지하철까지 걸리는 시간도, 경사도도 같았다. 새집 프리미엄을 빼고 나면 분양가를 받쳐줄 거래가 부족해 보였다.

빌라는 같은 동네라도 한 블록만 옮기면 조건이 크게 달라진다. 큰길에 접한 집과 골목 안쪽 집, 평지와 언덕 위 집을 한데 묶어 평균을 내면 판단이 흐려진다. 거래가 드문 곳이라면 최근 한 건의 최고가에 기대지 않고, 주변 중개업소 여러 곳에 실제 매수 문의가 붙는 가격도 물어본다. 팔 때의 가격은 분양 담당자가 정해주지 않는다.

새 건물일수록 서류를 더 오래 봤다

경매에서 등기 한 줄을 놓치면 낙찰 뒤에야 비용이 보인다. 분양도 계약금부터 보내기 전에 서류를 맞춰봐야 한다. 완공된 집이라면 건물과 토지의 등기사항증명서, 집합건축물대장의 표제부와 해당 호실 전유부를 확인한다. 소유자와 계약 상대방이 맞는지, 근저당권이나 가압류 같은 권리가 있는지, 표시된 용도와 실제 사용하는 모습이 같은지 보는 식이다. 건축물대장은 정부24에서 열람할 수 있다.

특히 현장에서는 ‘빌라’라고 부르는데 서류상 용도가 주택인지 확인해야 한다. 베란다를 넓혀 방처럼 쓰는 곳도 눈으로 본 면적과 공부상 면적이 다를 수 있다. 주차 대수, 대지권 표시, 위반건축물 표시도 그냥 지나치지 않는다. 등기와 대장을 봐도 해석이 어려운 부분은 중개사나 등기·법률 전문가에게 해당 서류를 놓고 확인받는 편이 낫다.

아직 사용승인 전이라 해당 호실의 서류가 갖춰지지 않은 물건은 더 조심스럽다. 광고에 적힌 입주 예정일과 실제 사용승인·소유권 이전 가능 시점은 다를 수 있다. 이때는 건축허가 내용과 토지 등기, 매도인의 권한, 대금 납부 일정, 입주가 늦어질 때의 계약상 처리 방법을 확인한다. ‘그때 가면 다 된다’는 구두 설명은 계약서 문구를 대신하지 못한다.

대출이 나온다는 말은 숫자가 아니었다

현장에서 자주 듣는 말이 ‘대출은 충분히 나옵니다’다. 은행이 보는 담보가치와 분양가는 같지 않을 수 있고, 개인의 소득과 기존 대출에 따라서도 가능 금액이 달라진다. 계약금 납부 뒤 예상보다 대출이 적게 나오면 부족한 잔금은 내 돈으로 채워야 한다. 경락잔금대출을 알아볼 때도 저는 입찰 전에 금융기관에 물건 자료를 보내고 가능한 범위를 확인한다. 분양이라면 계약 전 같은 확인이 필요하다.

예를 들어 3억 2천만 원짜리 집에 2억 1천만 원을 빌린다고 가정해보자. 연 5% 이자를 단순 적용하면 이자만 한 달 약 87만 5천 원이다. 원금을 나눠 갚는 방식이라면 월 납입액은 더 커진다. 여기에 취득 관련 세금, 등기 비용, 중개 비용, 이사비와 수리비가 붙는다. 이 수치는 계산을 보여주기 위한 가정일 뿐, 실제 대출 조건이나 세액은 사람과 물건마다 다르다.

투자용이라면 임대가 안 나가는 두세 달도 계산에 넣는다. 분양가 3억 2천만 원에 사서 3억 4천만 원에 팔았다고 해서 2천만 원을 번 게 아니다. 취득과 보유, 매도 과정의 비용과 세금을 빼야 한다. 거래가 뜸한 빌라는 원할 때 바로 팔리지 않을 수도 있다. 그래서 저는 매수 전부터 ‘얼마에 팔 수 있나’보다 ‘급하게 팔아야 하면 얼마까지 낮춰야 하나’를 먼저 적어본다.

계약을 미룰 이유가 있으면 그게 답이었다

그날 제가 계약서를 덮은 이유는 집이 나빠서가 아니었다. 주변 거래와의 가격 차이를 설명할 근거가 부족했고, 잔금 때 필요한 대출액도 확인되지 않았다. 하루만 준다는 옵션보다 그 두 가지가 훨씬 큰돈이었다.

빌라분양 현장에서는 조명과 새 마감재가 눈에 먼저 들어온다. 집을 보러 간 사람이니 당연하다. 다만 계약 직전에는 골목의 실제 거래, 서류에 적힌 집의 모습, 내 통장에서 나갈 총액을 다시 보는 게 좋다. 제가 경매 입찰장에서 배운 것도 결국 그 순서였다. 마음에 든 집이라도 숫자와 서류가 따라오지 않으면, 다음 물건을 보는 편이 덜 비싸다.