화성 남양리 토지 경매, 3회 유찰 4.8억

한줄 요약

이 물건은 3회 유찰로 인해 가격이 크게 내려왔지만, 토지건축허가와 관련된 불확실성이 큰 리스크로 작용할 수 있습니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/917

경매물건 주소 보기 경기도 화성시 남양읍 남양리 819

경기도 화성시 남양읍 남양리에 위치한 이 토지는 2413.0㎡ (약 729.9평) 규모로, 상당히 넓은 면적을 자랑합니다. 주변은 개발이 진행 중인 지역으로, 향후 발전 가능성이 있는 곳이지만 현재는 다소 한적한 분위기입니다. 교통편은 아직까지는 다소 불편할 수 있습니다. 하지만, 화성시가 지속적으로 개발되고 있는 것을 감안하면 장기적으로는 긍정적일 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 13억 9,954만원이었으나, 3회 유찰로 인해 최저입찰가는 4억 8,004만원으로 떨어졌습니다. 이는 감정가의 약 34%에 불과한 가격으로, 인근 시세 대비 크게 할인된 금액입니다. 내 경험상, 해당 지역 평균 낙찰가율인 82%를 적용하면 예상 낙찰가는 5억 404만원 수준이 될 것으로 보입니다. 이 가격이면 충분히 경쟁력 있는 입찰가가 될 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 7월 11일 설정된 근저당권입니다. 이 물건의 경우, 토지건축허가 실효, 연장, 승계 관련해서 주무관청에 재확인해야 하는 부분이 있습니다. 이는 큰 리스크로 작용할 수 있으니, 사전에 철저히 확인이 필요합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요하며, 유치권이나 법정지상권 관련 문제는 현재로서는 확인되지 않았습니다.

투자 관점에서 보면

이 물건은 장기적 관점에서 본다면 개발 호재가 있을 수 있는 지역입니다. 하지만, 토지건축허가와 관련한 불확실성이 큰 리스크로 작용할 가능성이 큽니다. 월세 전환시 예상 수익률은 연 5.2% 정도로 추정되며, 이 수익률은 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 이 물건은 예상 경쟁률이 높지 않을 것으로 보고 있습니다. 권장 입찰가는 약 5억 404만원 수준으로 설정하면 좋겠습니다. 취등록세는 약 2,318만원이 소요될 것으로 예상되며, 총 투자금은 대략 5.2억 정도가 될 것입니다. 그러나 토지건축허가와 관련한 부분이 확실히 해결되지 않는다면 입찰을 신중히 고려할 필요가 있습니다.