용인 원삼면 부동산 경매, 2회 유찰 12.5억

한줄 요약

솔직히 말하면, 2회 유찰로 51% 할인된 가격이 매력적이지만, 유치권 문제 해결이 관건입니다.

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경매물건 주소 보기 경기도 용인시 처인구 원삼면 사암리 10

경기도 용인시 처인구 원삼면 사암리 10에 위치한 이 부동산은 면적이 2,909㎡ (약 880평)으로 상당히 넓습니다. 주변은 주로 농지와 임야로 이루어져 있어, 개발 가능성 및 용도 변경 여부가 중요합니다. 인근 교통은 다소 불편하지만, 용인 중심지와의 접근성은 나쁘지 않습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 25억 6,138만원이었으나, 두 번의 유찰로 최저입찰가가 12억 5,507만원까지 내려갔습니다. 이는 감정가 대비 약 51% 할인된 가격입니다. 인근 유사 매물의 거래가를 비교했을 때, 이 정도 가격이면 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 13억 1,783만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 1월 2일자 근저당권으로, 후순위 권리는 모두 소멸됩니다. 그러나 한 가지 걸리는 건 유치권 문제입니다. 노진이라는 사람이 2026년 6월 10일 건물에 대하여 유치권 신고를 했고, 공사대금 2천만원을 주장하고 있습니다. 이 유치권의 성립 여부가 불분명하기 때문에, 낙찰 후에도 해결해야 할 사안입니다. 임차인 현황은 아직 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 이 물건은 가격 면에서는 매력적이지만, 유치권이라는 리스크가 존재합니다. 만약 유치권 문제가 원만히 해결된다면, 개발 가능성을 고려할 때 장기적으로 수익성이 좋을 수 있습니다. 하지만, 농지취득자격증명이 필요하다는 점도 투자자에게는 부담이 될 수 있습니다. 예상 수익률을 단기적으로는 장담하기 어렵습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 다소 낮을 것으로 보입니다, 왜냐하면 유치권 문제로 인해 입찰을 꺼리는 사람들이 많을 수 있기 때문입니다. 권장 입찰가는 유치권 해결비용을 고려해 13억 이하로 잡는 것이 안전해 보입니다. 취등록세는 약 6,062만원이 예상되며, 총 투자금을 13억 6천여만원으로 잡고 접근하는 것이 좋습니다. 유치권 문제 해결 후의 가치 상승을 기대할 수 있다면 도전해볼 만한 물건입니다.