쓰리룸월세 싸게 나온 경매 물건을 다시 계산해봤더니
얼마 전 쓰리룸월세를 놓을 만한 경매 물건을 보러 갔다. 방 세 개에 거실도 넉넉했고, 최저매각가격은 주변 매매 호가보다 낮았다. 현관 앞에서는 벌써 세입자만 구하면 되겠다는 생각이 들었다. 그런데 집에 돌아와 서류와 비용을 다시 맞춰보니 입찰가부터 낮춰야 했다. 쓰리룸은 월세가 커 보이는 만큼 보증금, 수리비, 빈집으로 두는 기간도 크게 움직인다.
방 세 개라는 말보다 실제 임대 수요가 먼저였다
쓰리룸을 찾는 사람은 대개 가족 단위다. 그래서 방 개수만 같다고 같은 월세를 받을 수 없다. 아이를 데리고 올라가야 하는 4층 계단집과 엘리베이터가 있는 집은 수요가 다르다. 주차 한 대가 가능한지, 작은 방에 침대와 책상이 함께 들어가는지, 학교까지 실제 걸리는 시간이 어떤지도 중요하다.
현장에서는 중개업소 두세 곳에 같은 질문을 따로 던진다. “이 집을 보증금 3천만 원에 월 100만 원으로 내놓으면 얼마나 걸릴까요?”라는 식이다. 희망 호가만 듣지 않고 최근 계약된 집의 층수, 주차, 수리 상태까지 묻는다. 온라인에 오래 남아 있는 매물은 거래된 가격이 아니다. 110만 원에 올라온 집을 보고 내 물건도 110만 원을 받을 거라 계산하면 첫 단추가 틀어진다.
그날 본 집도 처음에는 월 110만 원이 가능해 보였다. 하지만 작은 방 하나는 붙박이장 때문에 가구 배치가 어정쩡했고, 주차 자리는 선착순이었다. 중개업소의 반응을 듣고 보수적으로 월 100만 원을 넣었다. 월 10만 원 차이는 1년에 120만 원이다. 입찰장에서 몇백만 원 더 쓰게 만드는 숫자가 바로 이런 데서 나온다.
경매 서류의 임차인 한 줄이 수익을 바꾼다
쓰리룸월세 물건을 볼 때 나는 매각물건명세서, 현황조사보고서, 등기사항증명서를 함께 펼친다. 누가 살고 있는지, 언제 전입했는지, 보증금과 월세를 어떻게 진술했는지 서로 맞춰본다. 현황조사에 임차인이 없다고 적혀 있어도 그 말만 믿고 빈집으로 취급하지 않는다. 조사 당시 사람을 못 만났을 수도 있다. 법원 서류는 출발점이고, 입찰 직전까지 바뀐 내용도 다시 확인해야 한다.
특히 등기부의 선순위 권리와 임차인의 전입 시점을 나란히 놓는다. 주택임대차보호법상 집을 인도받고 주민등록을 마친 임차인은 그다음 날부터 제삼자에게 임대차를 주장할 수 있다. 확정일자와 배당요구 여부도 따로 봐야 한다. 대항력 있는 임차인이 경매 배당으로 보증금을 전부 돌려받지 못하면 남은 보증금 문제가 매수인에게 이어질 수 있다. 월세 수익 몇 년 치보다 큰 금액일 수 있어서, 이 부분이 불명확하면 예상 낙찰가를 낮추는 정도로 끝내지 않는다. 입찰 자체를 멈춘다.
서류에 적힌 점유자와 현장에서 확인한 사람이 다를 때도 있다. 가족이 대신 문을 열어줬다는 말만으로 임대차 관계를 판단할 수 없다. 필요한 경우 전입세대확인서 등 확인 가능한 자료를 살피고, 점유와 권리관계가 끝내 맞지 않으면 초보자는 지나가는 편이 낫다. 방 세 개짜리 집은 매력적이지만, 확인되지 않은 보증금까지 떠안을 이유는 없다.
월세 100만 원을 통장에 남는 돈으로 착각했다
숫자를 하나 가정해보자. 2억 2천만 원에 낙찰받아 취득 관련 비용 1,200만 원, 수리비 1,500만 원을 쓴다. 대출 1억 2천만 원을 받고 새 세입자에게 보증금 3천만 원, 월세 100만 원으로 임대한다고 치면 처음 투입되는 자기자금은 9,700만 원이다. 보증금 3천만 원은 언젠가 돌려줘야 할 돈이므로 수익으로 잡지 않는다. 이 계산은 대출과 임대가 계획대로 성사된다는 가정에서만 맞는다.
대출금리 연 5%를 단순 적용하면 이자만 한 달 약 50만 원, 1년에 600만 원이다. 월세 1,200만 원에서 이자를 빼면 600만 원이 남는다. 여기서 재산세, 보험, 중개보수, 소규모 수선과 공실에 대비한 비용을 예시로 연 250만 원 잡으면 350만 원이다. 자기자금 9,700만 원에 대한 연 3.6% 정도의 현금 흐름이다. 소득세와 대출 원금 상환, 큰 수선비는 아직 반영하지 않은 숫자다.
세입자가 바뀌면서 한 달 비면 월세 100만 원이 빠져 연 250만 원, 약 2.6% 수준으로 내려간다. 도배와 장판만 예상했는데 보일러까지 교체하면 또 달라진다. 취득세율이나 보유·임대 소득의 세금은 주택 수와 물건 조건에 따라 달라지니 내 경우의 금액을 별도로 확인해야 한다. 경락잔금대출도 낙찰가만 보고 확정하지 않는다. 금융기관의 평가와 차주 조건에 따라 금액과 금리가 달라지고, 잔금 기한 안에 부족한 돈을 마련하지 못하면 곤란해진다.
낙찰 뒤 열쇠를 받기까지도 비용이다
기존 점유자가 있다면 새 세입자를 바로 들일 수 없다. 점유자의 권리를 확인하고 인도 일정을 협의하는 시간이 필요하다. 이때 이사비를 무조건 얼마 준다는 식으로 입찰 전 수익표에 고정하지 않는다. 점유 상황에 따라 합의 내용도, 걸리는 기간도 달라진다. 협의가 안 될 가능성까지 생각하면 그동안의 대출이자와 관리비를 버틸 현금이 있어야 한다.
쓰리룸은 사람이 살기 시작하면 작은 하자도 금방 드러난다. 현장에서 수압과 배수, 창틀 결로 흔적, 베란다 누수, 보일러 연식을 본다. 공동주택이라면 관리비 체납 내역도 확인한다. 체납액 전부를 낙찰자가 당연히 부담한다고 단정할 수는 없지만, 공용 부분에 관한 비용처럼 따져봐야 할 항목이 있다. 관리사무소가 말하는 총액을 그대로 수리비에 더하거나 무시하는 대신 내역을 받아 구분한다.
내가 쓰리룸월세 경매 물건에서 가장 경계하는 순간은 방을 보고 마음속으로 이미 세입자를 들였을 때다. 그때부터 서류의 모호한 한 줄도 괜찮아 보이고, 공실 한 달도 없을 것처럼 계산하게 된다. 이 물건은 예상 월세를 10만 원 낮추고 수리와 점유 기간을 넣자 처음 생각한 입찰가로는 손이 가지 않았다. 입찰하지 않은 날에도 현장에서 배운 건 남는다. 다음 물건 앞에서는 월세 광고보다 보증금과 내 통장에 남을 돈을 먼저 보게 된다.
