월세매물 경매장까지 들고 갔다가 입찰표를 접은 이유
입찰장에 앉아 월세매물 하나의 계산표를 다시 펼쳤던 적이 있습니다. 낙찰 예상가는 1억 8천만 원 안팎, 중개업소에서 들은 월세는 보증금 1천만 원에 75만 원. 숫자만 보면 매달 돈이 들어올 것 같았죠. 그런데 매각물건명세서를 다시 읽고 계산기까지 두드려 보니, 제가 처음 기대한 수익과는 거리가 멀었습니다. 그날 입찰표는 쓰지 않았습니다.
경매로 월세매물을 찾는 분들이 자주 묻습니다. 낙찰가가 시세보다 싸고 월세도 잘 나가는 동네라면 괜찮지 않느냐고요. 제가 먼저 보는 건 예상 월세가 아닙니다. 지금 누가 점유하는지, 보증금을 누가 돌려줘야 하는지, 새 임차인을 받기까지 얼마가 드는지입니다.
월세가 적혀 있어도 내 통장에 바로 들어오는 돈은 아니다
경매 정보에 임대차 관계가 보이면 일단 임차인의 보증금, 전입일, 확정일자, 배당요구 여부를 따로 적습니다. 그다음 등기부의 권리 설정일과 나란히 놓고 봅니다. 주택 임차인은 주택을 인도받고 전입신고를 하면 대항력을 갖출 수 있고, 확정일자까지 갖춰야 우선변제권을 취득합니다. 날짜 한 줄 차이로 낙찰자가 부담할 돈이 달라질 수 있습니다.
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 경매 배당으로 전액 지급되지 않는다면, 남은 보증금을 매수인이 인수할 수 있습니다. 찾기 쉬운 생활법령정보도 이 부분을 입찰 전 확인할 권리로 안내합니다. 예를 들어 낙찰가가 1억 8천만 원이고 임차인의 미배당 보증금이 4천만 원이라면, 처음 적은 낙찰가만으로 매입비를 판단할 수 없습니다. 실제 인수 여부와 금액은 해당 사건의 권리관계와 배당 결과를 확인해야 하지만, 불확실한 상태에서 ‘월세 받으면 갚으면 되지’ 하고 들어갈 돈은 아닙니다.
매각물건명세서 한 장으로 끝내지도 않습니다. 현황조사서, 등기부, 전입세대 관련 자료와 임차인이 낸 서류를 맞춰 봅니다. 서류에 적힌 임대차 내용이 서로 다르거나 점유자가 분명하지 않으면 확인 비용과 시간을 더 잡습니다. 점유자를 만나지 못했다는 이유만으로 빈집이라고 가정하는 건 위험합니다.
보증금 1천에 월 75만 원, 계산기를 다시 두드렸다
제가 그날 검토한 물건의 수치를 단순화해 보겠습니다. 낙찰가를 1억 8천만 원으로 잡고 취득 관련 비용 350만 원, 수리비 650만 원, 잔금 납부 뒤 보유비와 기타 비용 150만 원을 예상했습니다. 합계는 1억 9,150만 원입니다. 비용은 물건과 취득 조건에 따라 달라지니 이 숫자를 세율이나 견적으로 받아들이면 안 됩니다.
새 임차인에게 보증금 1천만 원, 월세 75만 원을 받는다고 가정하면 연 임대료는 900만 원입니다. 그런데 임차인을 구하고 계약하는 동안 한 달만 비어도 825만 원이 됩니다. 재산세, 임대인이 부담할 관리비, 소규모 수선비 등을 연 150만 원으로 잡으면 675만 원이 남습니다. 여기에 대출 9천만 원을 연 5%로 빌렸다고 가정하면 이자만 연 450만 원입니다. 결국 연 225만 원, 월평균 18만 7,500원 수준입니다. 소득세와 대출 원금 상환, 갑작스러운 큰 수리는 아직 빼지도 않았습니다.
보증금 1천만 원과 대출 9천만 원을 초기 자금에 보탠다면 손에 들어가는 자기자금은 계산상 9,150만 원입니다. 연 225만 원은 그 돈의 약 2.5%입니다. 보증금은 나중에 돌려줘야 할 돈이고 대출에는 만기와 금리 변동 위험이 있습니다. 그래서 저는 보증금을 수익으로 적지 않습니다. 대출이 더 나오면 수익률이 좋아 보일 수는 있어도, 공실 한두 달과 수리 한 번을 버틸 현금이 부족해지기 쉽습니다.
현장에서 월세 시세보다 먼저 확인하는 것
중개업소에 ‘여기 월세 얼마 받아요?’라고만 물으면 대개 가장 상태 좋은 집의 호가가 돌아옵니다. 저는 같은 단지나 같은 골목에서 면적, 층, 주차, 승강기, 내부 수리 상태가 비슷한 매물을 따로 봅니다. 보증금을 높이고 월세를 낮춘 계약과 보증금을 낮추고 월세를 높인 계약도 구분합니다. 같은 월 75만 원이라도 보증금 500만 원인 집과 3천만 원인 집은 임차인 수요가 다릅니다.
건물 앞에서는 낮과 저녁의 분위기도 봅니다. 대중교통까지 실제 걸리는 시간, 빈 상가, 야간 소음, 주차 공간은 사진보다 현장에서 잘 보입니다. 내부를 볼 수 없다면 수리비를 낙관적으로 줄이지 않습니다. 경매 주택은 잔금을 낸 뒤에야 내부 상태를 정확히 알게 되는 경우가 있어, 누수나 보일러 교체 같은 항목에 여유금을 남겨둡니다.
이미 임차인이 사는 집이라면 임대차계약의 월세가 앞으로도 그대로 들어온다는 가정도 조심합니다. 연체 여부, 계약 기간, 보증금 반환 관계를 확인해야 합니다. 반대로 소유자나 점유자가 살고 있다면 명도에 걸릴 기간을 공실로 계산합니다. 찾기 쉬운 생활법령정보에 따르면 인도명령은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 신청해야 하며, 매수인에게 대항할 권원이 있는 임차인에게는 신청할 수 없습니다. 낙찰만 받으면 곧바로 새 세입자를 받는다는 일정은 쉽게 틀어집니다.
입찰가를 낮추는 이유는 겁이 아니라 계산이다
입찰 전에는 세 가지 숫자를 종이에 씁니다. 보수적으로 본 월세, 당장 들어갈 현금, 공실이 길어졌을 때 버틸 기간입니다. 대출은 낙찰 후 금융기관 심사에서 생각보다 적게 나올 수 있으니, 예상 대출액을 확정된 돈처럼 쓰지 않습니다. 잔금 납부일 전에 자금이 모자라면 월세 수익률을 따질 단계도 못 갑니다.
세금도 보유 주택 수와 주택 가액, 임대수입에 따라 달라집니다. 국세청 안내를 보면 주택임대소득의 과세 여부를 판단할 때 부부 합산 주택 수 등을 확인합니다. 그래서 다른 집이 있는 투자자라면 물건 하나의 월세만 보고 세후 수익을 말하기 어렵습니다. 취득 단계의 세금, 보유 중 임대소득, 나중에 팔 때의 비용을 각각 넣어 봐야 합니다.
그날 제가 입찰표를 접은 이유는 물건이 나빠서가 아닙니다. 기대했던 월세에 비해 보증금 확인과 점유 해결에 걸릴 시간, 수리비 여유가 부족했습니다. 누군가에게는 맞는 가격이었겠지만 제 자금과 경험으로 감당할 가격은 아니었죠. 월세매물은 매달 입금되는 숫자가 매력적입니다. 저는 그 숫자가 끊기는 달까지 견딜 수 있을 때만 입찰합니다.
