동탄2부동산 경매 현장을 돌고 입찰가를 낮춘 이유
몇 해 전 동탄2의 한 아파트 경매 물건을 보러 갔을 때, 사진만 보고 계산한 입찰가를 현장에서 낮춘 적이 있습니다. 단지는 깔끔했고 주변 상가도 제법 들어서 있었습니다. 그런데 평일 오후에 걸어보니 제가 예상한 생활 동선과 실제 동선이 달랐습니다. 비슷한 가격에 팔린 집이 있다는 이유만으로 그 가격을 내 물건의 시세로 잡기에는 찜찜했죠.
동탄2부동산을 경매로 찾는 분들은 신도시 아파트니까 권리도 단순하고 거래도 잘될 거라고 생각하기 쉽습니다. 저도 처음에는 새 아파트가 많은 지역을 그렇게 봤습니다. 하지만 입찰장에서는 동네 이름보다 해당 동, 해당 층, 점유 상태, 보증금 한 줄이 돈을 좌우합니다.
같은 동탄2라도 비교할 집을 좁혀야 했다
시세를 볼 때 저는 먼저 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지의 최근 거래를 찾습니다. 거래가 적으면 가까운 단지까지 넓히되 전용면적, 준공 시기, 층, 방향을 따로 적습니다. 호가도 확인하지만 실제로 거래된 가격과 섞어 평균을 내지는 않습니다. 매도자가 받고 싶은 돈과 매수자가 낸 돈은 다르니까요.
예를 들어 비슷한 면적의 최근 거래가 6억 원 안팎이라고 해도, 그 숫자 하나로 6억 원짜리 물건이라고 단정하지 않습니다. 저층인지, 앞 동에 가리는지, 내부 수리비가 얼마나 드는지에 따라 제가 다시 팔 수 있다고 보는 가격은 달라집니다. 거래 사례가 두세 건뿐이라면 더 보수적으로 잡습니다. 시장에서 팔릴 가격을 확신할 근거가 그만큼 적기 때문입니다.
현장에서는 단지 입구에서 집까지 걸어보고, 주차장과 주변 도로도 봅니다. 지도상 직선거리가 가까운 것과 매일 이동하기 편한 것은 다릅니다. 동탄2는 생활권이 넓어 같은 지역 이름을 붙여도 체감이 다를 수 있습니다. 인터넷 화면에서 괜찮았던 물건이 현장에서는 평범해지는 일이 여기서 생깁니다.
매각물건명세서의 보증금 한 줄이 더 무서웠다
제가 입찰 전에 펼쳐 놓는 서류는 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서입니다. 등기부에서 말소기준권리와 그보다 앞선 권리를 보고, 매각물건명세서에서 매수인이 인수할 권리나 점유 관련 기재를 확인합니다. 현황조사서 내용은 조사 당시 파악된 사실이므로 현재 상태와 다를 수 있습니다. 서류끼리 맞지 않는 부분이 있으면 현장 확인과 추가 조사가 필요합니다.
특히 임차인이 있으면 전입일, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부와 배당 가능액을 따로 봅니다. 대항력 있는 임차인이 보증금을 전부 배당받지 못하면 남은 보증금이 매수인에게 부담으로 이어질 수 있습니다. 대법원 판례에서도 대항력 있는 임차인의 배당액과 잔액을 구분해 판단합니다. 그래서 저는 매각물건명세서에 적힌 보증금 숫자를 곧바로 인수 금액으로 계산하지도, 배당요구가 있다는 이유만으로 부담이 사라졌다고 보지도 않습니다.
가령 5억 원대 아파트가 감정가보다 크게 낮아 보이는데 선순위 임차인의 보증금이 수억 원이라면, 낙찰가만 보고 싸다고 할 수 없습니다. 예상 배당액을 따져 남을 수 있는 보증금을 입찰가에 더해야 합니다. 자료가 모자라 그 금액을 계산할 수 없다면 저는 입찰을 접습니다. 기회를 놓치는 편이 보증금 인수 문제를 뒤늦게 발견하는 것보다 훨씬 쌉니다.
낙찰가에 취득비용과 시간을 더해봤다
입찰가를 잡을 때는 예상 매도가에서 목표 이익을 빼는 식으로 시작하지 않습니다. 먼저 낙찰대금 외에 들어갈 돈을 적습니다. 취득세 등 세금, 등기 비용, 미납 관리비 중 확인이 필요한 항목, 수리비, 점유자와의 협의 비용, 대출 이자, 매도할 때 드는 비용까지 넣습니다. 세금은 보유 주택 수와 취득 시점 등에 따라 달라지므로 본인 조건으로 다시 계산해야 합니다.
숫자를 단순화해보죠. 예상 매도가를 6억 원, 낙찰가를 5억 3천만 원으로 놓으면 차액은 7천만 원입니다. 여기서 취득과 매도에 드는 비용 2천만 원, 수리와 보유 비용 2천만 원이 든다는 가정만 해도 남는 돈은 3천만 원입니다. 매도가가 예상보다 3천만 원 낮아지면 그 여유는 사라집니다. 이 숫자는 특정 동탄2 물건의 수익률이 아니라, 입찰가에 완충 여유가 왜 필요한지 보여주는 계산입니다.
경락잔금대출도 낙찰 뒤에 알아보면 늦습니다. 금융기관은 물건과 차주의 조건을 함께 보고 대출 가능 여부와 한도를 판단합니다. 제가 생각한 대출금이 그대로 나온다는 보장은 없습니다. 입찰 전에는 잔금 납부에 필요한 현금이 얼마인지, 대출이 줄어들어도 납부할 수 있는지부터 확인합니다.
점유자와 집 상태는 서류 밖에 있었다
낙찰을 받으면 끝났다고 생각하던 때가 있었습니다. 실제로는 그 뒤에 잔금을 치르고 집을 인도받아야 합니다. 점유자가 거주 중인 물건이라면 이사 일정과 비용을 두고 협의할 시간이 필요합니다. 인도명령을 신청할 수 있는 경우에도 절차와 시간이 들기 때문에, 명도 기간을 하루 이틀로 잡고 수익을 계산하면 숫자가 쉽게 틀어집니다.
현장 방문만으로 내부 상태를 모두 알 수 없는 것도 경매의 어려움입니다. 외벽과 공용부가 멀쩡해도 집 안의 누수나 마감 상태는 다를 수 있습니다. 내부를 확인하지 못했다면 수리비를 넉넉히 잡거나 입찰가를 낮춥니다. 관리사무소에 확인할 수 있는 범위의 정보와 법원 서류를 함께 대조하되, 확인하지 못한 부분은 비용으로 남겨둡니다.
공매 물건도 볼 수 있지만 경매와 같은 순서로 서류를 읽어서는 곤란합니다. 온비드의 공고문과 물건별 조건, 점유와 인도 책임을 개별적으로 확인해야 합니다. 이름이 비슷한 절차라고 해서 권리관계나 인도 과정까지 같다고 가정하면 위험합니다.
동탄2부동산은 단지와 입지에 눈이 먼저 갑니다. 저도 그렇습니다. 그래도 입찰장에 가져갈 금액은 현장에서 본 생활 여건, 서류에서 확인한 권리, 끝내 확인하지 못한 위험까지 적고 나서 정합니다. 좋은 동네의 물건이라도 그 가격에 내가 감당할 수 없다면 보내주는 게 맞다고 생각합니다.
