분양사기 의심 계약서를 다시 읽어봤더니
얼마 전 지인이 분양 상담을 받고 계약서를 들고 왔습니다. 상담사는 “오늘 계약하면 계약금 일부를 돌려주고, 입주 뒤 임대수익도 보장한다”고 했답니다. 그런데 계약서를 펴니 그 약속이 보이지 않았습니다. 입금 계좌의 예금주도 계약서에 적힌 분양사업자와 달랐고요. 저는 경매 물건을 볼 때도 서류 한 줄 때문에 입찰을 접은 적이 많습니다. 분양은 새 건물을 산다는 기대가 앞서서인지, 그 한 줄을 더 쉽게 넘기게 됩니다.
계약을 재촉할수록 입금부터 멈췄다
분양사기를 의심하게 만드는 말은 의외로 평범합니다. “지금만 가능한 호실”, “계약금은 나중에 돌려받을 수 있다”, “대출은 다 나온다” 같은 말이죠. 하지만 돈을 보내고 나면 말보다 계약서와 입금 기록이 먼저 남습니다. 상담사가 환급을 약속했다면 어떤 조건에서 누가 얼마를 언제 돌려주는지 계약서에 있어야 합니다. 별도 확인서를 준다고 해도 작성 주체와 계약상 효력을 확인해야 하고요.
특히 상담사 개인이나 분양대행사 명의 계좌로 예약금을 먼저 보내라는 제안은 멈춰서 볼 일입니다. 계약서에 적힌 분양대금 계좌, 예금주, 돈을 관리하는 주체를 대조해야 합니다. 신탁사가 등장한다면 신탁사 이름만 듣고 안심하지 말고 해당 사업의 계약과 입금 계좌가 맞는지 확인해야 합니다. 상담사가 건네준 번호로만 전화하지 말고 기관의 공식 안내 창구를 직접 찾아 확인하는 편이 낫습니다.
보기 좋은 광고보다 사업 서류를 먼저 봤다
현장에서는 조감도가 사람을 설득합니다. 주변에 역이 생기고 큰 상권이 들어온다는 그림도 붙습니다. 그런데 확정된 계획과 추진 중인 계획은 전혀 다른 얘기입니다. 저는 건축허가나 사업계획 승인 내용, 토지 등기사항증명서, 실제 용도부터 확인합니다. 건축물 종류와 사업 방식에 따라 필요한 승인·신고와 보증 체계가 다르니, 모든 분양 물건을 같은 기준으로 보면 안 됩니다.
상가나 오피스텔처럼 건축물 분양에 관한 법률이 적용되는 사업이라면 분양신고 수리 여부와 계약서에 기재된 신탁·분양보증 관련 내용을 확인할 필요가 있습니다. 아파트 분양에서 주택도시보증공사의 주택분양보증을 내세운다면 해당 사업과 계약이 실제 보증 대상인지, 보증 범위는 어디까지인지 확인해야 합니다. 보증이 있다는 말만으로 광고한 수익이나 모든 손실이 보장되는 것은 아닙니다.
등기사항증명서도 한 번 출력하고 끝낼 서류가 아닙니다. 토지 소유자와 계약 주체가 다르면 왜 다른지, 근저당권이나 신탁 등기가 있다면 분양대금 지급과 소유권 이전에 어떤 조건이 붙는지 물어야 합니다. 답을 구두로만 듣고 넘어가면 나중에 같은 말을 증명하기 어렵습니다.
수익 보장이라는 말에 비용을 다시 넣어봤다
분양가 4억 2천만 원인 물건을 예로 들어보죠. 계약금 10%면 4천2백만 원입니다. 중도금 60%는 2억 5천2백만 원, 잔금 30%는 1억 2천6백만 원이고요. 광고는 계약금만 강조해도 매수인이 책임질 금액은 분양가 전체입니다. 여기에 취득세, 등기 비용, 대출이자, 관리비, 공실 기간까지 붙습니다. 세금과 대출 조건은 물건의 용도와 매수인 상황에 따라 달라지니 계약 전 따로 계산해야 합니다.
“월세 200만 원 보장”이라는 문구도 그대로 수익으로 잡지 않습니다. 누가 지급하는지, 몇 개월 동안 지급하는지, 임차인이 없어도 지급하는지, 지급 주체의 자금력은 어떤지 봅니다. 분양가 4억 2천만 원에 월 200만 원이면 연 2천4백만 원이지만, 그 숫자는 공실과 비용을 빼기 전 금액입니다. 지급 약속이 계약서 밖의 홍보물에만 있다면 숫자부터 다시 지웁니다. 시세는 인근 실거래와 실제 임대 조건을 여러 건 비교해 봐야 합니다.
이미 계약했다면 기록을 먼저 모은다
입금 후에 설명과 다른 점을 발견하면 추가 납부를 서두르지 말고 계약서, 광고물, 문자, 녹취, 입금 내역을 모아둡니다. 어느 날 누가 무엇을 약속했는지 날짜순으로 적어두면 도움이 됩니다. 계약 해제나 돈의 반환은 계약 내용과 사실관계에 따라 달라집니다. 분양이 지연되거나 수익이 기대보다 낮다는 사정만으로 곧바로 사기라고 단정할 수도 없습니다. 반대로 처음부터 허위 사실로 계약을 유도했다는 자료가 있다면 변호사와 상담하고 수사기관 신고도 검토할 일입니다.
경매에서 제가 가장 비싸게 배운 습관은 돈을 넣기 전에 서류끼리 맞춰보는 겁니다. 분양도 같습니다. 좋은 호실을 놓칠까 걱정되더라도 사업 주체, 권리관계, 계좌, 보증 범위, 수익 약속이 서로 맞지 않으면 그날 계약하지 않습니다. 하루 늦게 사는 비용보다 잘못 보낸 계약금을 되찾는 비용이 훨씬 클 수 있으니까요.
