부동산 상가 복비를 낙찰 뒤 계산해봤더니
상가 경매 물건을 보러 다니다 보면 낙찰가와 예상 월세는 적어 놓으면서, 세입자를 구할 때 낼 복비는 빼놓는 사람이 꽤 있습니다. 저도 입찰 전에는 수리비와 공실 기간에 눈이 먼저 갔습니다. 그런데 낙찰 뒤 임대 조건을 맞추다 보면 복비도 결국 내 돈이 나가는 항목입니다. 계산 자체는 어렵지 않은데, 어떤 금액에 요율을 곱하는지에서 자주 틀립니다.
상가 복비 0.9%는 약속된 요율이 아니다
상가 매매와 임대차의 중개보수는 공인중개사법 시행규칙상 거래금액의 0.9% 이내에서 의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정합니다. 0.9%는 상한이지, 계약만 하면 무조건 내야 하는 요율이 아닙니다. 중개사가 매도인과 매수인, 또는 임대인과 임차인 양쪽에서 각각 보수를 받을 수 있다는 점도 알아둬야 합니다. '양쪽이 합쳐서 0.9%를 나눈다'고 생각하면 견적을 잘못 읽게 됩니다.
예를 들어 5억 원짜리 상가 매매를 중개했다면 한쪽 의뢰인에게 받을 수 있는 중개보수의 상한은 450만 원입니다. 협의 요율이 0.5%라면 250만 원이고요. 200만 원 차이입니다. 물건값을 깎는 데 집중하느라 이 금액을 놓치기 쉽습니다. 다만 중개사가 한 일과 거래 난도도 다르니, 무조건 낮은 숫자부터 부르기보다 계약 전에 요율과 금액을 함께 확인하는 편이 현실적입니다.
월세 상가는 보증금에 월세 100개월분을 더한다
임대차 복비는 보증금에만 요율을 곱하지 않습니다. 보증금에 월세의 100배를 더한 거래금액을 기준으로 계산합니다. 보증금 3,000만 원, 월세 200만 원인 상가라면 거래금액은 2억 3,000만 원입니다. 여기에 0.9%를 적용하면 한쪽 의뢰인의 중개보수 상한은 207만 원입니다. 보증금 3,000만 원에만 0.9%를 곱한 27만 원과는 차이가 큽니다.
이 상가의 요율을 0.5%로 협의했다면 보수는 115만 원입니다. 그래서 저는 임차인을 구할 계획이 있는 물건은 입찰 전 수익 계산표에 보증금, 예상 월세, 중개보수 요율을 따로 적습니다. 월세를 높게 잡을수록 예상 수입만 늘어나는 게 아닙니다. 임대가 성사될 때의 복비 계산 기준도 함께 올라갑니다.
작은 점포에는 계산 순서가 하나 더 있습니다. 보증금과 월세 100배를 합친 금액이 5,000만 원 미만이면 월세에 70을 곱해 다시 계산합니다. 보증금 500만 원, 월세 40만 원이라면 처음 계산한 금액은 4,500만 원이고, 다시 계산한 거래금액은 3,300만 원입니다. 0.9% 상한을 적용하면 29만 7,000원입니다. 처음 계산한 금액이 5,000만 원 미만인지부터 확인해야 70배 규칙을 제대로 적용할 수 있습니다.
권리금과 부가세는 견적서에서 따로 본다
상가 거래에서 말이 길어지는 부분이 권리금입니다. 권리금은 영업시설이나 거래처, 자리의 이점 같은 가치에 대한 대가입니다. 임대차 중개보수의 거래금액에 권리금을 슬쩍 더해 0.9%를 곱하는 방식은 구분해서 봐야 합니다. 권리금 계약을 연결해 준 대가를 별도로 이야기하는 경우도 있으니, 임대차 중개보수인지 권리금 거래 관련 보수인지, 누가 얼마를 내는지 계약 전에 문서로 나눠 적는 게 좋습니다. 명목만 바꿔 적은 돈이라면 실제로 어떤 일을 맡긴 대가인지도 확인해야 합니다.
부가가치세도 '복비에 포함'이라는 말만 듣고 넘기지 않습니다. 중개보수에 부가세가 별도로 붙을 수 있으므로 사무소의 과세 유형과 최종 청구액을 확인합니다. 앞의 임대차 사례에서 보수를 115만 원으로 협의했고 부가세 10%가 별도로 붙는다면 지급액은 126만 5,000원입니다. 계약 전에 들은 금액이 115만 원인지 126만 5,000원인지부터 맞춰 두면 잔금 날 불필요한 다툼이 줄어듭니다. 지급 시기를 따로 약정하지 않았다면 거래대금 지급이 완료된 날이 기준이라는 공인중개사법 시행령 규정도 있습니다.
경매 입찰 비용과 낙찰 뒤 임대 복비는 별개다
경매 입찰장에서 직접 응찰해 낙찰받았다고 해서 상가 매매 중개보수가 자동으로 생기지는 않습니다. 입찰 대리를 맡겼다면 그 비용은 별도 약정의 문제입니다. 반면 낙찰 뒤 새 임차인을 찾으면서 중개를 맡기면 임대차 중개보수를 계산해야 합니다. 이 둘을 한 줄에 '복비'라고만 적어 놓으면 입찰 전 예상 지출이 흐려집니다.
저는 상가 물건을 볼 때 낙찰가 옆에 취득세, 잔금대출 이자, 수리비, 공실 기간의 관리비, 임대 복비를 한 번씩 써 봅니다. 예상 월세 200만 원이 들어온다는 말과 실제로 첫 월세를 받기까지 얼마가 나가는지는 다른 이야기입니다. 등기사항증명서와 임대차 관계를 확인하고도 숫자가 맞지 않으면 입찰가를 낮추거나 물건을 넘깁니다. 상가 복비는 전체 비용 중 한 항목이지만, 그 한 항목을 정확히 적는 습관이 낙찰 뒤의 현금 부족을 막아 줬습니다.
