부산 수정동 상가 경매, 1회 유찰 4.8억

한줄 요약

9월 9일 입찰, 1회 유찰로 31% 할인된 부산 수정동 상가 매물, 지분매각으로 인한 공유자 우선매수권 주의 필요.

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경매물건 주소 부산광역시 동구 수정동 1006-15

부산 동구 수정동에 위치한 이 상가는 총 면적이 11168.6㎡(3378.5평)로 꽤 넓은 부지에 자리잡고 있습니다. 주변은 다양한 상업시설이 밀집해 있어 상가로서의 입지가 나쁘지 않습니다. 교통편도 비교적 편리한 편이라 유동인구가 많은 지역입니다. 다만, 특이사항으로는 3층 건물이 당초 숙박시설과 주택으로 등재되어 있으나, 실제로는 전체가 숙박시설로 사용되고 있다는 점이 있습니다. 이런 부분은 추후 사용 계획에 따라 영향을 미칠 수 있으니 신중히 검토해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 6억 9,723만원이었으나, 첫 유찰로 인해 최저입찰가는 4억 8,806만원으로 떨어졌습니다. 감정가 대비 31% 할인된 가격입니다. 인근 상가의 시세와 비교했을 때, 현재 가격은 상당히 매력적입니다. 예상 낙찰가는 5억 1,246만원 전후로 보고 있으며, 이는 주변 시세 대비 약간 저렴한 수준입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 8월 4일 설정된 근저당권입니다. 즉, 이를 기준으로 이후 설정된 권리는 말소될 가능성이 높습니다. 다만, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하므로, 배당 문제를 면밀히 검토해야 합니다. 공유자 우선매수권이 1회에 한해 행사될 수 있다는 점도 염두에 두어야 합니다. 우선매수권이 실효되면 이후 매각기일에는 행사할 수 없다는 점도 참고하세요.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 상가는 위치와 가격 면에서 매력적인 투자처로 보입니다. 특히 유찰로 인한 가격 하락은 입찰자들에게 좋은 기회가 될 것입니다. 그러나 지분매각이라는 점에서 명도 절차가 복잡할 수 있고, 공유자와의 협의가 필요할 수 있습니다. 예상 수익률은 주변 상가의 임대료 수준을 감안했을 때, 연간 5% 내외로 추정됩니다. 다만, 명도와 관련한 추가 비용 발생 가능성은 염두에 두어야 합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 1회 유찰된 상태라 경쟁률이 높아질 가능성이 있습니다. 따라서 보수적인 접근이 필요합니다. 권장 입찰가는 5억 전후로 설정하되, 취등록세 약 2,357만원을 포함한 총 투자 금액을 미리 계산해야 합니다. 공유자와의 협의가 필요한 지분매각인 점을 고려하여, 법적 조언을 받는 것도 좋은 방법입니다. 최종적으로는 입찰가와 이후 발생할 수 있는 모든 비용을 철저히 계산한 후 진행하는 것이 안전합니다.