천안 입장면 토지 경매, 3회 유찰 2천만원

한줄 요약

10월 26일 입찰, 3회 유찰로 최저가 2,646만원까지 하락한 천안 입장면 토지 경매. 하지만 제시외 건물 제외 주의.

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경매물건 주소 충청남도 천안시 서북구 입장면 연곡리 241-2

이 물건은 충청남도 천안시 서북구 입장면 연곡리에 위치한 토지로, 면적은 334.0㎡(약 101평)입니다. 주변 환경은 전원주택이나 농촌 생활을 고려하는 분들에게 적합한 곳입니다. 교통은 다소 불편할 수 있지만, 차로 이동이 가능하다면 큰 문제는 아닐 것입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 7,715만원으로 책정되었으나, 세 번의 유찰을 거치면서 현재 최저입찰가는 2,646만원으로 크게 하락했습니다. 이는 감정가의 약 34% 수준으로, 지역 내 비슷한 토지 시세와 비교했을 때 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 2,778만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 7월 22일 설정된 근저당권입니다. 이번 경매에서 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 확인해야 하므로, 대항력 여부에 대한 세심한 검토가 필요합니다. 또한, 제시외 목조 주택과 견사는 매각에서 제외되니, 이를 고려하여 활용 방안을 고민해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰된 이유를 먼저 파악하는 것이 중요합니다. 투자 관점에서 보면, 최저가가 크게 떨어진 만큼 수익률 측면에서는 매력적일 수 있습니다. 하지만 제시외 건물이 매각 제외된 점은 리스크로 작용할 수 있습니다. 주변 개발 호재가 있다면 장기적으로 긍정적일 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 정도 가격대의 토지 경매는 경쟁이 덜할 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 최저입찰가를 크게 넘지 않는 선에서 2,700만원 정도로 설정하고, 취등록세 약 127만원을 포함해 총 투자금액을 2,800만원 내외로 예상합니다. 다만, 제시외 건물 관련하여 현장 확인과 구체적인 활용 계획을 세우는 것이 좋겠습니다.