송악면 토지 경매, 유찰 후 8.5억

한줄 요약

11월 3일 입찰, 분묘 소재 및 농지취득자격증명 필요로 주의가 필요한 물건입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 충청남도 아산시 송악면 송학리 산25

이번에 소개할 물건은 충청남도 아산시 송악면 송학리에 위치한 대규모 토지입니다. 면적은 무려 215,314㎡로 약 65,132평에 이르는 크기죠. 주변은 농경지와 임야가 혼재되어 있는 지역으로, 개발 가능성보다는 현재 상태의 활용을 고려해야 합니다. 교통편은 다소 불편할 수 있지만, 대규모 토지라는 점에서 활용 방안에 따라 다르게 접근할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 13억 1,258만원으로 책정되었으나, 1회 유찰로 최저입찰가가 8억 4,933만원까지 떨어졌습니다. 감정가의 64% 수준이라 36% 할인된 가격입니다. 인근 지역의 시세와 비교했을 때, 대규모 토지임을 감안하면 나쁘지 않은 가격입니다. 예상 낙찰가는 8억 9,179만원 전후로 생각됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 7월 3일 설정된 근저당권입니다. 중요한 점은 지상에 분묘가 있다는 사실과 농지취득자격증명이 필요하다는 점입니다. 이 두 가지는 향후 토지 활용에 있어 상당한 제약이 될 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요하다고 합니다. 컨테이너는 매각에서 제외되어 있으니 참고하세요.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 분묘 문제와 농지취득자격증명은 큰 리스크입니다. 특히 분묘가 있는 토지는 매각 후에도 문제를 일으킬 가능성이 높습니다. 하지만 대규모 토지를 저렴하게 입찰할 수 있는 기회이기도 하니, 장기적인 관점에서 접근한다면 매력적일 수 있습니다. 예상 수익률은 명확히 계산하기 어렵지만, 저렴한 취득가가 장점으로 작용할 것입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 물건의 입찰 경쟁률은 그렇게 높지 않을 것입니다. 그러나 유찰로 가격이 내려갔기 때문에 관심을 갖는 투자자들도 있을 것입니다. 권장 입찰가는 최저입찰가에 약간의 여유를 두고 8억 5천만 원을 제안합니다. 취등록세는 약 4,102만원으로 예상됩니다. 만약 장기적으로 토지 활용 계획이 있다면 도전해 볼 만하지만, 분묘 문제 해결이 가능할지 충분한 검토가 필요합니다.