천안 신방리 부동산 경매, 3회 유찰 4.6억

한줄 요약

3회 유찰로 66% 할인된 천안 신방리 대지, 11월 3일 입찰 예정입니다. 매각기일 놓치지 마세요.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/18792

경매물건 주소 충청남도 천안시 서북구 성환읍 신방리 356-1

이번 경매 물건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 신방리에 위치한 대지입니다. 면적은 3525.0㎡로 약 1066.3평에 해당하죠. 이 정도 크기면 다양한 활용이 가능하지만, 한 가지 걸리는 건 '묘지'로 등록되어 있다는 점입니다. 현재는 '전'으로 이용되고 있다고 하니 향후 용도 변경 가능성도 염두에 두고 접근해야 할 겁니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 13억 4,805만원이었지만, 3회 유찰로 현재 최저입찰가는 4억 6,238만원입니다. 감정가의 34% 수준이니, 실질적으로 66% 할인된 셈이죠. 인근 시세 대비 상당히 저렴한 가격입니다. 인근 유사 매물의 실거래가와 비교할 때, 예상 낙찰가는 약 4억 8,550만원 정도로 생각됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 3월 15일 설정된 근저당권입니다. 이 근저당권보다 후순위의 권리들은 소멸될 가능성이 크지만, 임차인 현황을 등기부와 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 합니다. 게다가, 공장 및 광업재단 저당법의 기계·기구들도 일괄 매각에 포함되어 있어, 이 부분도 꼼꼼히 체크해야겠죠.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰된 물건이라 매력적인 가격이지만, 맹지라는 점은 투자 리스크로 작용할 수 있습니다. 개발이나 활용을 위해서는 도로 확보가 필수적이니까요. 그래도 대규모 땅을 저렴하게 확보할 수 있는 기회라는 점은 긍정적입니다. 예상 수익률은 사용 목적에 따라 크게 달라질 수 있으며, 월세전환 시에도 연 5% 이상의 수익률은 기대해 볼 만합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 정도 가격대의 물건은 경쟁률이 높지 않을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 4억 8,500만원 내외로 잡고, 취등록세 약 2,233만원을 포함한 총 투자금을 계산해야겠죠. 하지만, 명도 과정에서의 난이도와 도로 확보 문제는 미리 대비해야 할 부분입니다. 최종적으로는 자신의 투자 목적에 맞는지 충분히 고민한 후 입찰에 참여해야겠습니다.