천안 성정동 빌라 경매, 2회 유찰 3천만

한줄 요약

2회 유찰로 최저가 3,136만원까지 내려왔습니다. 10월 26일 입찰 예정으로, 유찰 이유를 꼼꼼히 확인하세요.

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경매물건 주소 충청남도 천안시 서북구 성정동 676-10 금호아트빌라 2층202호

천안시 서북구 성정동에 위치한 금호아트빌라 2층 202호입니다. 면적은 54.0㎡(16.3평)로, 소규모 가구나 1인 가구에게 적합한 크기입니다. 성정동은 천안시의 중심부와 가까워 교통이 편리하고, 생활 인프라도 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 오래된 건물이라 내부 상태를 직접 확인하는 것이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 6,400만원이었지만, 두 번의 유찰로 최저 입찰가는 3,136만원까지 떨어졌습니다. 이는 감정가의 49% 수준으로, 인근 시세와 비교했을 때 상당히 매력적인 가격입니다. 인근 비슷한 면적의 빌라들이 약 4,000만원대에 거래된 것을 고려하면, 3,292만원 전후로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 3월 10일 설정된 근저당권입니다. 특이사항은 없지만, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 합니다. 임차인의 대항력 여부에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 현재 가격만으로는 수익률이 나쁘지 않아 보입니다. 다만, 천안 지역의 부동산 시장이 최근 안정세에 접어들었기 때문에, 큰 차익을 기대하기보다는 안정적인 투자처로 삼는 것이 좋습니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5% 정도로 예상됩니다. 주변 개발 호재는 없지만, 교통과 생활 편의성이 장점입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 두 번 유찰된 만큼 경쟁률은 높지 않을 것으로 보입니다. 보증금 10%를 준비하고, 권장 입찰가는 약 3,500만원 정도로 설정하는 것이 적절해 보입니다. 취등록세는 약 151만원으로 예상되며, 총 투자금은 3,651만원 정도가 될 것입니다. 명도 과정에서의 어려움은 감안해야 합니다.