김해 초정리 토지 경매, 9.3억

한줄 요약

휴경지 상태의 맹지, 유치권 문제 해결이 관건입니다.

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경매물건 주소 보기 경상남도 김해시 대동면 초정리 327

경상남도 김해시 대동면 초정리에 위치한 이 토지는 2083㎡(약 630평) 크기로, 현재 휴경지 상태입니다. 주변은 전원주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 교통편은 다소 불편할 수 있겠지만 개발 가능성은 엿보입니다. 하지만 지적도상 맹지로 인접 토지와의 경계가 불분명해 지적측량이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

초기 감정가는 13억 3,386만원으로, 1회 유찰된 후 최저입찰가는 9억 3,370만원으로 책정되었습니다. 이는 감정가 대비 30% 할인된 가격입니다. 인근 유사 토지의 시세와 비교하면 다소 저렴한 편입니다. 하지만 예상 낙찰가를 9억 8,038만원으로 잡는다면, 낙찰가율 73% 수준으로 접근할 필요가 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 9월 28일 설정된 근저당권입니다. 특이사항으로는 유치권 문제가 있는데, 주식회사 부국건설이 공사대금 1억 5천만원의 유치권을 주장하고 있습니다. 유치권의 성립여부가 불분명해 리스크로 작용할 수 있습니다. 임차인 현황은 아직 확실치 않아, 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 유치권 문제와 맹지라는 점이 가장 큰 리스크입니다. 하지만 이 문제들이 해결된다면 개발 가능성은 있습니다. 김해시의 개발 계획이나 인근 지역의 인구 증가세가 호재로 작용할 수 있습니다. 월세 전환이 어렵다면, 장기적으로 개발 이익을 노리는 전략이 필요합니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 첫 유찰 이후 높아질 가능성이 있습니다. 권장 입찰가는 9억 8,038만원으로 설정하되, 유치권 문제 해결 비용까지 감안해야 합니다. 취등록세는 약 4,509만원으로 예상되며, 총 투자금은 10억 3천만원 수준이 될 것입니다. 개인적으로는 유치권 리스크가 해결되지 않는다면 신중한 접근이 필요하다고 봅니다.