울산 북구 아파트 경매, 5회 유찰 1.1억

한줄 요약

5회 유찰된 아파트, 저렴한 가격이 매력적이지만 유치권 문제가 걸림돌일 수 있습니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 울산광역시 북구 강동산하5로 22, 1동 1층106호

울산 북구 강동산하5로에 위치한 이 아파트는 1층에 위치해 있어 접근성이 좋습니다. 주변은 주거지역으로, 생활 편의시설과 교육기관이 가까이 있어 가족 단위 거주자에게 적합할 수 있습니다. 하지만 면적 정보가 제공되지 않아 구체적인 공간 활용도를 파악하기 어렵습니다.

가격이 말해주는 것

처음 감정가 4억 7,300만원에서 시작한 이 물건은 5회 유찰 끝에 최저가 1억 1,356만원으로 내려왔습니다. 인근 시세에 비해 큰 폭으로 저렴해진 상태라 매력적이지만, 이 정도로 떨어진 데는 분명 이유가 있습니다. 예상 낙찰가는 최저가보다 조금 높은 1억 2천만원에서 1억 3천만원 사이로 봅니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2017년의 근저당권입니다. 다행히 유치권 문제는 법원에서 유치권이 없다고 확인해주었으나, 이 과정에서 시간이 걸리며 입찰자들의 신뢰를 잃었을 가능성이 큽니다. 임차인 현황은 등기부등본 및 현황조사서 확인이 필요하니, 입찰 전 꼼꼼한 점검이 필수적입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 저렴한 가격이 최대 매력입니다. 그러나 유치권 논란 등 과거의 문제들이 여전히 불안 요소로 남아있습니다. 만약 낙찰 후 월세로 전환한다면 예상 수익률은 연 6% 정도로 나쁘지 않습니다. 하지만 매각 후 명도 과정이 순조롭지 않을 가능성도 배제할 수 없습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 것으로 예상되나, 그만큼 리스크를 감당할 수 있는지 판단해야 합니다. 권장 입찰가는 1억 2천만원 정도로 설정하고, 취등록세 약 2,284만원을 포함한 총 투자금 1억 4천만원 내외를 예상합니다. 명도 문제에 대비하여 법률적 조언을 받을 것도 고려해야 합니다.