울산 산하동 아파트 경매, 6회 유찰 2천만

한줄 요약

울산 산하동 강동블루마더테라스 아파트가 6회 유찰되어 2천만원대에 입찰 가능. 하지만 토지와 관련된 복잡한 권리관계가 주의점.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 북구 산하중앙2로 238, 4층404호 (산하동,강동블루마더테라스)

울산광역시 북구 산하중앙2로에 위치한 강동블루마더테라스 4층 아파트입니다. 면적 정보는 제공되지 않았지만, 해당 아파트는 주변 환경이 조용하고 자연과 가까워 주거 환경으로는 나쁘지 않습니다. 주변에 도시개발이 진행되고 있어 미래 가치는 긍정적일 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가가 1억 8,600만원인데, 최저입찰가는 2,188만원으로 감정가의 11% 수준입니다. 이 정도로 가격이 낮다는 건 솔직히 말하면 뭔가 문제가 있거나, 입찰자들이 망설이고 있다는 신호죠. 인근 아파트 시세와 비교해 봐도 상당히 저렴합니다. 예상 낙찰가는 약 2,297만원 정도로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2017년 7월 14일 설정된 근저당권입니다. 도시개발사업으로 인해 대지권의 목적인 토지가 변경되었고, 대지권 비율도 조정되었습니다. 대지권의 목적인 토지에 별도 등기가 있다는 점이 걸립니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 할 부분입니다.

투자 관점에서 보면

투자 관점에서 본다면, 울산 산하동은 도시개발로 인해 장기적으로 가치는 상승할 가능성이 있습니다. 하지만, 권리관계가 복잡하고, 임차인 관련 문제도 해결해야 할 부분입니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 6%대가 나올 수 있지만, 리스크가 상당합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 이런 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 권리관계가 복잡하고, 6회 유찰이라는 점 때문에 많은 투자자들이 망설일 것 같습니다. 권장 입찰가는 2,200만원 정도로 보고, 취등록세 약 105만원을 포함해 총 투자금은 약 2,305만원 정도로 예상됩니다. 하지만, 명도와 관련된 리스크를 충분히 고려해야 할 것입니다.