곡성 두가리 부동산 경매, 2회 유찰 9.7억

한줄 요약

2회 유찰로 매력적인 가격이지만, 농지 취득 자격과 원상회복 가능성에 주의해야 합니다.

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경매물건 주소 보기 전라남도 곡성군 고달면 두가리 733 주1

해당 물건은 전라남도 곡성군 고달면 두가리에 위치하며, 면적은 총 70,076㎡(약 21,198평)입니다. 이 지역은 전원주택이나 펜션 개발에 적합한 환경을 가지고 있으며, 일부는 국가하천과 겹치는 부분이 있어 주의가 필요합니다. 주변은 자연환경이 잘 보존되어 있어 조용한 환경을 선호하는 사람들에게 매력적일 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 13억 8,673만원인데, 현재 9억 7,071만원까지 내려왔습니다. 감정가의 70% 수준으로, 2회 유찰로 인한 가격 하락이 큽니다. 인근 지역의 시세와 비교하면 상당히 저렴한 편인데, 예상 낙찰가는 10억 1,925만원 정도로 추측됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 5월 31일 설정된 근저당권으로, 이를 기준으로 후순위 권리는 모두 소멸될 것입니다. 하지만 농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 반환되지 않고, 원상회복명령이 발하여질 가능성도 있으니 조심해야 합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 또한, 일부 토지는 맹지로 펜션부지를 통해 접근해야 하므로, 접근성 문제도 고려해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 농지 취득 자격 문제와 원상회복 가능성 때문에 리스크가 있습니다. 하지만 펜션이나 전원주택으로 개발할 경우, 자연환경을 활용한 투자 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 국가하천과의 저촉 부분이나 맹지 문제를 해결해야 합니다. 예상 수익률은 개발 후 임대나 매각을 통해 연 5% 이상을 기대할 수 있겠지만, 초기 투자 비용과 개발 리스크를 감안해야 합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 9억 중후반대로 설정하는 것이 좋겠고, 취등록세는 약 4,688만원 정도로 예상됩니다. 입찰 전 농지 취득 자격과 원상회복 리스크에 대한 철저한 검토가 필요합니다. 만약 이 부분을 해결할 자신이 있다면, 장기적으로 수익을 기대해볼 만한 물건입니다.