천안 직산읍 토지 경매, 2회 유찰 41억

한줄 요약

11월 3일 입찰, 2회 유찰로 52% 할인된 41억 4,532만원에 도전 가능한 천안 직산읍의 대형 토지 경매입니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/13121

경매물건 주소 충청남도 천안시 서북구 직산읍 신갈리 168-1

이 토지는 충청남도 천안시 서북구 직산읍 신갈리에 위치한 33,632㎡ (약 10,173평) 규모의 대형 토지입니다. 인근은 주로 농지와 임야로 구성되어 있으며, 주거지와는 다소 거리가 있다 보니 개발 가능성을 염두에 두고 접근해야 합니다. 특히, 송전선이 지나는 부분이 있어 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 84억 5,984만원이었으나 2번의 유찰로 현재 최저입찰가는 41억 4,532만원으로 조정되었습니다. 이는 감정가 대비 52% 할인된 금액입니다. 인근 시세와 비교할 때, 정확히 비교할 만한 대상이 부족하긴 하지만, 일반적으로 이 지역 대형 토지의 매매가는 평당 100만원 전후인 경우가 많습니다. 따라서 현재 최저가로 입찰 시 평당 약 41만원 정도로 매우 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 43억 5,259만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 각각 목록 1의 경우 2023년 4월 12일, 목록 2~4의 경우 2022년 10월 21일에 성립된 근저당권입니다. 중요한 점은 목록 2,4의 경우 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는다는 점입니다. 또한, 목록 1에 분묘가 있을 가능성, 그리고 목록 1,2의 송전선 존재는 주의해야 할 요소입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 장기적인 안목이 필요한 투자처입니다. 대형 토지인 만큼 개발 가능성이 있으며, 유찰로 인한 가격 메리트도 꽤 큽니다. 다만, 농지취득자격증명, 분묘 및 송전선과 같은 리스크 요인들은 명확히 정리하고 들어가야 합니다. 개발 시 예상 수익률은 지역 개발 계획에 따라 천차만별이지만, 향후 인근 개발이 활발하게 진행된다면 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 경쟁률은 높지 않을 것으로 예상됩니다. 대형 토지에 대한 부담감과 특수한 조건들이 이를 뒷받침합니다. 권장 입찰가는 최저입찰가에서 약간 플러스 알파를 더한 43억 정도로 잡고 진입해볼 만합니다. 취등록세는 약 2억 21만원으로 예상되며, 이를 포함한 총 투자금은 약 45억이 필요합니다. 입찰 전, 농지취득자격증명을 확실히 준비하고, 법적 리스크를 면밀히 검토하는 것이 필수입니다.