빌라월세 놓으려 낙찰가를 계산해봤더니

얼마 전 경매 물건을 보러 갔다가 중개업소에서 “이 빌라는 월세 65만 원이면 금방 나가요”라는 말을 들었다. 솔깃했다. 그런데 입찰장에 오래 다녀보니 그 말만 믿고 가격을 쓰는 순간 계산이 틀어지기 쉽다. 빌라월세는 낙찰가와 월세 사이에 권리분석, 명도, 수리비, 빈집 기간이 끼어 있다.

월세를 놓기 전에 기존 세입자부터 봤다

경매로 나온 빌라라면 먼저 등기사항증명서와 법원의 매각물건명세서, 현황조사보고서를 나란히 펼친다. 현관문에 사람이 사는 흔적이 있다고 해서 그 사람이 누구인지, 보증금이 얼마인지 알 수는 없다. 서류에 적힌 점유자와 현장에서 만난 사람이 다를 때도 있다.

특히 전입 시점, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 따로 확인한다. 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인이 보증금을 전액 받지 못했다면 임차권이 낙찰로 사라지지 않을 수 있다. 이 경우 낙찰자가 떠안을 금액이 생길 수 있으니 “경매니까 세입자는 다 나간다”는 생각은 위험하다. 매각물건명세서에 인수할 권리의 단서가 있는지도 끝까지 읽어야 한다.

제가 초보 때 가장 자주 본 실수는 보증금 숫자만 적고 배당 후 남을 금액을 따져보지 않는 것이었다. 서류끼리 내용이 맞지 않거나 점유 관계가 불분명하면 입찰가를 조금 낮추는 것으로 해결하려 하지 않는다. 확인이 안 되는 물건은 그냥 보내는 편이 마음이 편했다.

월세 65만 원을 그대로 수익으로 잡으면

숫자를 단순하게 놓고 계산해보자. 빌라를 1억 2,500만 원에 낙찰받고 취득 관련 비용 350만 원, 수리비 700만 원, 명도비 250만 원, 새 임차인 중개비 50만 원이 들었다고 치면 총투입액은 1억 3,850만 원이다. 보증금 1,000만 원에 월세 65만 원을 받으면 당장 묶이는 자기 돈은 1억 2,850만 원이다. 다만 보증금은 계약이 끝나면 돌려줘야 할 돈이다.

월세 65만 원의 연간 합계는 780만 원. 여기서 재산세 25만 원, 수리 적립금 80만 원, 한 달 공실에 해당하는 65만 원, 다음 임차인을 구할 때를 위한 중개비 30만 원, 보험료 20만 원을 가정하면 560만 원이 남는다. 자기 돈 1억 2,850만 원 대비 약 4.4%다. 대출 이자와 임대소득세는 아직 빼지 않은 수치다. 실제 비용은 주택 수와 물건 상태에 따라 달라진다.

월세를 60만 원만 받아도, 같은 방식으로 계산한 연간 잔액은 약 505만 원으로 내려간다. 광고에 적힌 희망 월세와 실제 계약 월세가 5만 원 차이 나는 일은 드물지 않다. 입찰가를 정할 때는 높은 쪽 숫자보다 최근 계약된 낮은 쪽 숫자를 기준으로 잡는 게 안전했다.

빌라는 같은 동네에서도 조건 차이가 크다

시세를 볼 때 국토교통부 실거래가 공개시스템의 전월세 거래와 인근 중개업소의 현재 매물을 함께 본다. 실거래가는 이미 체결된 계약이고 매물가는 집주인의 희망 가격이다. 두 숫자가 다르면 왜 다른지 현장에서 확인한다. 같은 전용면적이어도 반지하인지, 엘리베이터가 있는지, 주차가 되는지에 따라 임차인이 느끼는 값은 크게 다르다.

한번은 사진상으로 깔끔한 빌라를 보러 갔는데, 퇴근 시간에 골목 주차가 꽉 차 있었다. 낮에는 조용하던 길도 저녁에는 차 한 대가 겨우 지나갔다. 이런 조건은 월세 광고 문구에 잘 드러나지 않는다. 저는 낮과 저녁에 한 번씩 가보고, 같은 건물이나 옆 건물에 빈집이 얼마나 오래 남아 있는지도 묻는다.

수리 견적도 내부 사진만으로 정하지 않는다. 곰팡이를 도배로 가리면 다음 임차인이 들어온 뒤 다시 문제가 된다. 누수 흔적, 창호, 보일러, 화장실 배수 상태를 보고 비용을 잡는다. 낙찰 후에야 내부를 제대로 확인할 수 있는 물건이라면 예상보다 큰 수리비를 견딜 여유까지 입찰가에 넣어야 한다.

명도가 끝나야 월세 시계가 돈다

낙찰받은 달부터 월세가 들어온다고 계산하는 분이 있다. 실제로는 잔금 납부, 점유자와의 협의, 열쇠 인도, 수리, 임차인 모집 순서로 시간이 흐른다. 한두 달만 늦어져도 월세 수입은 줄고 대출 이자는 계속 나간다. 명도비 역시 매번 같은 금액으로 끝나지 않는다. 점유자의 권리와 상황을 확인한 뒤 협의해야 하며, 무리하게 문을 열거나 짐을 빼는 식으로 접근해서는 안 된다.

새 임차인을 들일 때는 보증금 반환 계획도 따로 세운다. 받은 보증금을 수리비나 다음 입찰 자금으로 전부 써버리면 계약 만기에 곤란해진다. 월세 계약의 신고 대상 여부는 지역과 보증금·월세 금액에 따라 확인하고, 임대소득 과세도 보유 주택 수 등 본인 조건에 맞춰 국세청 안내를 확인한다. 수익 계산표의 마지막 칸에는 늘 ‘돌려줄 보증금’과 ‘비어 있을 시간’을 남겨둔다.

빌라월세는 매달 돈이 들어온다는 점에서 매력적이다. 그래도 제가 입찰표에 쓰는 건 기대 월세가 아니라, 권리와 비용을 확인한 뒤 감당할 수 있는 가격이다. 좋은 물건은 월세가 높아 보이는 물건보다 예상이 조금 빗나가도 버틸 수 있는 물건이었다.