전세사기변호사 찾기 전 경매 기록부터 펼쳐봤다
법원 입찰장에서 전세보증금을 돌려받지 못한 임차인을 만나면, 가장 먼저 듣는 말이 있습니다. ‘변호사를 선임하면 돈을 받을 수 있을까요?’ 마음은 급하지만, 그 자리에서 누구도 회수액을 약속할 수는 없습니다. 등기부의 날짜 하나, 배당요구 기한 하나에 따라 남는 돈이 달라지기 때문입니다. 전세사기변호사를 찾는 일도 그 기록을 펼치는 데서 시작해야 합니다.
소송보다 먼저 확인할 날짜가 있다
계약서에 적힌 보증금만으로는 경매에서 받을 금액을 알 수 없습니다. 등기사항증명서에서 근저당권·압류 등의 설정일을 보고, 임차인의 실제 입주일과 전입신고일, 확정일자를 나란히 적어야 합니다. 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 판단하는 출발점입니다. 같은 집에 살아도 이 날짜들의 순서가 다르면 경매에서 서는 자리가 달라집니다.
가령 보증금이 2억 4천만 원이고 예상 매각가가 2억 1천만 원이라면, 단순 계산으로도 3천만 원이 모자랍니다. 그런데 선순위 권리와 집행비용까지 있으면 부족액은 더 커질 수 있습니다. 반대로 등기부에 적힌 근저당 채권최고액을 실제 대출 잔액으로 단정해서도 안 됩니다. 제가 현장에서 조심하는 숫자는 ‘예상 낙찰가’보다 ‘배당 뒤 실제로 남을 돈’입니다. 이 예시는 계산 방식을 보여주기 위한 가정일 뿐, 개별 사건의 배당액은 서류를 확인해야 합니다.
경매가 시작됐다면 법원 사건번호로 매각 일정과 배당요구 종기를 확인해야 합니다. 배당요구가 필요한 임차인이 기한을 놓치면 뒤늦게 소송에서 이겨도 그 경매의 배당 절차에서 불리해질 수 있습니다. 임차권등기를 했다는 이유만으로 배당요구 여부까지 혼자 판단하지 않는 편이 안전합니다. 등기 시점과 경매개시 시점에 따라 검토할 내용이 달라집니다.
이사 날짜를 잡기 전에 임차권등기를 확인한다
보증금을 못 받은 채 이사를 앞둔 분은 집을 먼저 비우고 나서 임차권등기명령을 신청하겠다고 말하기도 합니다. 이 순서는 위험할 수 있습니다. 주택임대차보호법은 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인에게 임차권등기명령 신청 길을 열어 둡니다. 기존에 갖춘 대항력과 우선변제권을 이사 뒤에도 지키려면 신청만 해 둔 상태와 등기가 실제로 마쳐진 상태를 구분해야 합니다.
대법원 판례에서도 점유를 먼저 잃고 나중에 임차권등기를 마친 경우, 사라진 대항력이 처음 취득한 시점으로 거슬러 올라가 회복되는 것은 아니라고 봤습니다. 이사 계약금이 걸려 있어도 등기사항증명서에서 임차권등기가 완료됐는지 확인할 이유입니다. 다만 임차권등기만 하면 보증금을 곧바로 돌려받는다는 뜻은 아닙니다. 반환 청구와 경매 배당은 따로 진행 상황을 챙겨야 합니다.
전세사기변호사에게 맡길 일은 사건마다 다르다
상담을 받으러 갈 때는 ‘전세사기 같습니다’라는 설명에 그치지 말고 임대차계약서, 보증금 이체 내역, 주민등록 관련 서류, 확정일자 자료, 등기사항증명서, 임대인과 주고받은 문자, 법원에서 온 서류를 날짜순으로 가져가는 게 좋습니다. 임대인이 언제 무엇을 알렸는지, 계약 당시 등기부와 지금 등기부가 어떻게 다른지도 함께 보면 상담 시간이 훨씬 구체적으로 쓰입니다.
변호사에게는 먼저 세 가지를 물어볼 만합니다. 내 임차권의 순위와 예상 배당액을 어떻게 보는지, 당장 닥친 배당요구·이사·매각기일 중 무엇부터 처리해야 하는지, 형사 고소와 보증금 반환 청구가 각각 어떤 목적을 갖는지입니다. 형사 고소가 접수됐다고 보증금이 자동으로 돌아오는 건 아닙니다. 민사소송에서 이기더라도 임대인에게 집행할 재산이 부족하면 회수에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
수임료도 ‘전부 맡기면 얼마’보다 업무 범위를 나눠 확인하는 편이 낫습니다. 권리분석 의견만 필요한지, 내용증명과 임차권등기 신청을 맡길지, 보증금 반환 소송이나 강제집행까지 맡길지에 따라 일이 달라집니다. 계약 전에는 착수금, 추가 비용이 생기는 단계, 실제 담당자, 진행 상황을 알려주는 방식을 서면으로 확인해야 합니다. 비용을 쓰기 전에 회수 가능성과 남은 기한부터 설명해 주는 사람인지도 보게 됩니다.
우선매수권이 있어도 입찰 계산은 남는다
전세사기피해자로 결정받은 경우에는 일반적인 보증금 반환 절차 외에 특별법상 지원을 검토할 수 있습니다. 현행 전세사기피해자법에는 경매 유예·정지 신청과 경매·공매에서의 우선매수권이 규정돼 있습니다. 다만 피해자 결정, 진행 중인 절차, 신고 기한과 보증 제공 등 요건을 확인해야 합니다. 우선매수권이 있다고 해서 집을 원하는 가격에 살 수 있는 것도, 보증금 손실이 저절로 메워지는 것도 아닙니다.
경매에서 직접 집을 사는 방안을 검토한다면 예상 매수가에 취득 관련 세금, 수리비, 대출 이자, 이후 매도 가능성까지 더해 봐야 합니다. 피해를 줄이려다 감당하기 어려운 집을 떠안을 수도 있습니다. 전세피해지원센터에서는 법률상담과 금융·주거지원 연계를 안내하므로, 사설 상담 비용을 쓰기 전 이용 가능한 지원을 확인할 만합니다. 피해자 결정 신청과 경매 일정도 함께 챙겨야 합니다. 신청했다고 법원 절차가 자동으로 멈추는 것은 아니기 때문입니다.
제가 입찰장에서 배운 건 서류에 없는 낙관을 돈으로 메우기 어렵다는 사실입니다. 보증금을 잃을지 모른다는 불안이 클수록 빨리 선임할 사람부터 찾게 됩니다. 그래도 계약서와 등기부, 법원 기일을 한 장에 놓고 ‘언제까지 무엇을 해야 하는가’를 먼저 적어 두는 편이 좋습니다. 그 기록이 있어야 전세사기변호사와의 상담도 내 돈을 지키는 선택으로 이어집니다.
