강화 삼거리 임야 경매, 4회 유찰 1.3억

한줄 요약

솔직히 말하면 맹지라는 점과 분묘의 존재가 가장 큰 걸림돌입니다.

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경매물건 주소 보기 인천광역시 강화군 하점면 삼거리 924-37

인천광역시 강화군 하점면 삼거리에 위치한 임야입니다. 면적은 24,742㎡(약 7,484.5평)로 상당히 넓은 편입니다. 주변은 자연림 상태로 관목과 잡풀이 무성하며, 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 지정되어 있습니다. 현재 차량의 직접적인 접근은 어렵지만, 인근 내지 원거리에서 접근이 가능합니다. 다만, 정확한 경계를 확인하기 위해서는 지적측량이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 5억 6,217만원인데, 현재 최저입찰가는 1억 3,497만원으로 감정가 대비 76% 할인된 상태입니다. 4회나 유찰된 것은 이 물건에 대한 입찰자들의 관심이 크지 않았음을 보여줍니다. 예상 낙찰가는 1억 4,172만원 전후로 추정됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 12월 2일 설정된 근저당권입니다. 맹지라는 특성상 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보입니다. 그러나 목록1과 목록3 토지에 각각 분묘가 존재하는 것으로 보이며, 추가적인 분묘가 있을 가능성도 존재합니다. 이는 분묘기지권이 성립할 여지가 있다는 것을 의미합니다. 현재 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말해서, 이 물건은 투자 관점에서 다소 위험 요소가 많습니다. 분묘의 존재와 맹지라는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역이라는 제한 조건은 개발 가능성을 낮춥니다. 예상 수익률을 높게 기대하기 어려운 물건입니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 경쟁률이 높지는 않을 것 같습니다. 분묘 문제와 맹지라는 점이 쉽게 해결되지 않기 때문입니다. 그래도 입찰을 고려한다면 권장 입찰가는 1억 4천만원 이하로 잡는 것이 좋겠습니다. 취등록세는 약 651만원 정도로 예상됩니다. 입찰 전에는 반드시 분묘 문제와 맹지 해소 가능성을 철저히 검토해야 합니다.