연수구 상가 경매, 10회 유찰 666만

한줄 요약

솔직히 말하면, 출입구쪽 일부를 제외하고 공실 상태인 이 상가는, 매입 후 상당한 정비가 필요해 보입니다.

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경매물건 주소 보기 인천광역시 연수구 청능대로 109, 3층51호

인천 연수구 청능대로 109에 위치한 이 상가는 3층 건물의 51호입니다. 면적은 0.0㎡로 명시되어 있지만, 실제로는 전문가의 측량감정이 필요할 만큼 경계가 명확하지 않습니다. 주변은 상업지역으로, 교통은 나쁘지 않지만, 내부가 공실로 방치된 상태라 활용도는 낮은 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 3,600만원이지만, 현재 최저입찰가는 666만원으로 무려 98% 할인된 금액입니다. 인근 상가 시세와 비교해보면, 정상 상태라면 상당한 할인율이지만, 10회 유찰은 그만큼의 리스크를 반영하고 있습니다. 예상 낙찰가는 700만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 2월 23일 근저당권이 있습니다. 문제는 임차인 현황이 불확실하다는 점인데, 등기부와 현황조사서를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 경계표지와 건물번호표지가 불명확해, 매수인이 직접 이를 해결해야 할 필요성이 있습니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮지만, 명도를 위한 시간과 비용이 예상됩니다.

투자 관점에서 보면

예상 수익률은 매입 후 상당한 리모델링이 필요하다는 점에서 높지 않을 수 있습니다. 솔직히 말하면, 이 물건은 저렴한 가격 외에 큰 매력은 없어 보입니다. 다만, 향후 지역 발전이나 상권 활성화가 호재로 작용할 가능성은 있습니다. 리스크는 현 상태에서의 활용 어려움과 매입 후 투자 비용입니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보이나, 저가 매물에 관심 있는 소수의 경쟁자가 있을 수 있습니다. 권장 입찰가는 700만원 이하로 잡고, 취등록세 약 32만원을 포함해 총 투자금은 732만원 정도로 예상됩니다. 리모델링 비용과 명도 과정을 충분히 고려해야 합니다.