전세권설정 믿고 경매 들어갔다가 등기부 한 줄에 멈춘 이야기

입찰장 앞에서 전세권설정 하나 때문에 손이 멈췄습니다

얼마 전 법원 입찰장 앞에서 후배가 전화가 왔습니다. 빌라 하나를 봤는데 등기부에 전세권설정이 있고, 보증금도 꽤 커 보이니 안전한 물건 아니냐는 얘기였습니다. 저도 처음 경매를 배울 때 전세권이라는 단어가 주는 묘한 안도감이 있었습니다. 그냥 확정일자 받은 임차인보다 뭔가 더 단단해 보였거든요.

그런데 현장에서 오래 보다 보면 전세권설정은 안전벨트가 될 때도 있고, 반대로 낙찰자 발목을 잡는 쇠사슬이 될 때도 있습니다. 이름만 보고 판단하면 안 됩니다. 언제 설정됐는지, 말소기준권리보다 앞서는지, 배당요구를 했는지, 실제 점유자가 누구인지까지 봐야 합니다.

초보 때 제일 위험한 착각이 있습니다. “전세권은 등기돼 있으니까 무조건 보호된다” 또는 “경매로 다 없어지니까 신경 안 써도 된다”는 식의 극단적인 판단입니다. 둘 다 반만 맞고 반은 틀립니다. 경매에서 반만 맞는 판단은 돈으로 맞습니다.

전세권설정은 임차권보다 강해 보이지만, 보는 순서가 따로 있습니다

전세권설정은 말 그대로 전세금을 담보로 부동산을 사용하고 수익할 수 있는 권리를 등기부에 올려둔 겁니다. 임대차계약서에 확정일자만 받아둔 것과 다르게 등기부에 권리로 표시됩니다. 그래서 매수 희망자 입장에서는 눈에 잘 띕니다.

하지만 경매 권리분석에서는 이름보다 순위가 먼저입니다. 등기부 갑구, 을구를 펼쳐놓고 말소기준권리를 찾아야 합니다. 보통 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 등이 기준이 됩니다. 전세권설정이 이 기준보다 앞에 있느냐 뒤에 있느냐에 따라 낙찰자가 떠안는 문제가 달라집니다.

말소기준권리보다 뒤라면

대체로 매각으로 소멸하는 쪽으로 봅니다. 예를 들어 2021년 3월 은행 근저당이 먼저 잡히고, 2022년 7월 전세권설정이 들어왔다면 전세권은 후순위입니다. 이런 경우에는 배당으로 전세권자가 돈을 받아가든 못 받아가든, 낙찰자에게 그대로 인수되는 권리는 아닌 경우가 많습니다.

그런데 여기서도 방심하면 안 됩니다. 전세권자가 실제로 그 집에 살고 있는지, 별도의 임차인 지위도 주장하는지, 전입신고와 확정일자가 어떻게 되어 있는지 확인해야 합니다. 경매기록의 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차관계조사서를 같이 봐야 합니다. 등기부 하나만 보고 끝내면 현장에서는 꼭 빈틈이 생깁니다.

말소기준권리보다 앞이라면

이때부터는 표정이 달라집니다. 선순위 전세권은 원칙적으로 낙찰자가 인수할 수 있습니다. 예를 들어 감정가 3억 원짜리 아파트에 선순위 전세권 1억 8천만 원이 살아 있다면, 입찰가를 단순히 2억 4천만 원으로 쓰는 순간 실제 부담은 4억 2천만 원이 되는 식입니다. 숫자를 잘못 합치면 낙찰받는 순간 손실이 확정됩니다.

다만 선순위 전세권도 전세권자가 배당요구를 했는지에 따라 달라질 수 있습니다. 배당요구를 한 전세권은 매각으로 소멸하는 방향으로 처리되는 경우가 있습니다. 반대로 배당요구가 없으면 낙찰자가 인수할 가능성을 봐야 합니다. 여기서 날짜 하나, 신청 여부 하나가 몇천만 원을 가릅니다.

제가 실제로 피한 물건은 수익률이 좋아 보였습니다

몇 년 전 수도권 외곽의 다세대주택 물건을 본 적이 있습니다. 감정가가 2억 1천만 원, 최저가가 1억 3천만 원대까지 내려와 있었습니다. 주변 실거래를 보니 급매 기준으로도 1억 8천만 원은 가능해 보였습니다. 겉으로만 보면 취득세, 법무비, 명도비를 빼도 2천만 원 남짓은 남는 계산이었습니다.

그런데 을구에 전세권설정 1억 2천만 원이 있었습니다. 설정일을 보니 근저당보다 빨랐습니다. 선순위였습니다. 여기서 바로 멈췄습니다. 경매기록을 보니 전세권자는 배당요구를 하지 않았고, 현황조사에는 점유자가 제대로 확인되지 않았습니다. 이런 물건은 “싸다”가 아니라 “왜 싸게 남아 있나”를 먼저 봐야 합니다.

초보자는 최저가만 보고 들어갑니다. 현장 투자자는 인수금액을 더한 실제 매입가를 봅니다. 위 물건을 1억 3천만 원에 낙찰받아도 선순위 전세권 1억 2천만 원을 인수하면 몸값은 2억 5천만 원이 됩니다. 주변 시세가 1억 8천만 원인데 2억 5천만 원짜리 물건을 사는 꼴입니다. 입찰장에서 싸 보이는 숫자가 실제로는 가장 비싼 숫자일 때가 있습니다.

전세권설정 물건 볼 때 저는 이 순서로 봅니다

전세권설정이 있는 물건은 어렵게 생각하기보다 순서를 고정해두는 게 낫습니다. 권리분석은 감으로 하는 일이 아닙니다. 같은 순서로 반복해서 보면서 빠뜨리는 항목을 줄이는 작업입니다.

• 첫째, 등기부에서 전세권설정일과 말소기준권리 날짜를 비교합니다.
• 둘째, 전세권자가 배당요구를 했는지 매각물건명세서에서 확인합니다.
• 셋째, 전세권자와 실제 점유자가 같은 사람인지 현황조사서를 봅니다.
• 넷째, 전입세대열람과 주민등록 전입일을 통해 임차인 권리도 같이 따집니다.
• 다섯째, 인수 가능 금액을 낙찰가에 더해 실제 매입원가를 계산합니다.

여기서 특히 셋째와 넷째가 중요합니다. 전세권설정만 있고 실제 점유는 다른 사람이 하는 경우도 있습니다. 가족 명의, 법인 명의, 기존 임차인과 전세권자가 다른 구조도 봤습니다. 서류상 권리자와 현장 점유자가 어긋나면 명도 난이도가 올라갑니다. 낙찰자는 법적으로 이길 수 있어도 시간과 비용에서 지칠 수 있습니다.

그리고 전세권설정이 있다고 해서 대항력 있는 임차인 검토를 생략하면 안 됩니다. 전세권과 임차권은 겹쳐 보이지만 법적으로 따지는 포인트가 다릅니다. 전입, 점유, 확정일자, 배당요구, 전세권 등기일이 서로 엇갈리면 머리가 복잡해집니다. 그래서 저는 초보에게 전세권 있는 물건은 처음 10건 안에는 넣지 말라고 말합니다.

낙찰가보다 중요한 건 내가 떠안을 돈입니다

전세권설정 물건에서 수익 계산을 할 때는 낙찰가만 적으면 안 됩니다. 취득세, 등기비, 법무사 비용, 중개보수, 수리비, 관리비 체납, 명도비, 대출이자까지 넣어야 합니다. 여기에 인수되는 전세권 금액이 있으면 그 돈도 사실상 매입원가입니다.

예를 들어 낙찰가 1억 5천만 원, 인수 전세권 7천만 원, 취득 부대비용 700만 원, 수리와 명도비 800만 원이면 총투입은 2억 3천만 원입니다. 그런데 주변 매도가가 2억 2천만 원이면 이미 손실 구간입니다. “낙찰가율 70퍼센트”라는 말이 듣기 좋아도 인수권리 하나가 붙으면 계산은 완전히 바뀝니다.

경락잔금대출도 마찬가지입니다. 은행은 낙찰가와 감정가, 소득, 물건 상태를 봅니다. 선순위 전세권처럼 인수 부담이 있는 물건은 대출 상담에서 변수가 생길 수 있습니다. 잔금일은 기다려주지 않습니다. 대출이 막히면 보증금을 날릴 수도 있습니다. 그래서 입찰 전에 은행 상담을 최소 두 곳은 받아보는 게 현실적입니다.

사실 경매에서 돈을 버는 사람은 특별한 비밀을 아는 사람이 아닙니다. 위험한 권리를 싸게 보지 않는 사람입니다. 전세권설정은 무조건 피할 권리도 아니고, 무조건 안전한 권리도 아닙니다. 다만 초보라면 선순위 전세권, 배당요구 없는 전세권, 점유관계가 흐린 전세권 물건은 욕심을 조금 내려놓는 편이 낫습니다. 저는 지금도 입찰표 쓰기 전 등기부 날짜를 다시 봅니다. 그 습관 하나가 큰 손실을 막아준 적이 생각보다 많았습니다.