주안동 빌라 경매, 3회 유찰 4.3천만

한줄 요약

3회 유찰된 주안동 빌라, 최저가로 매력적이지만 내부 상태가 변수입니다.

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경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/3869

경매물건 주소 보기 인천광역시 미추홀구 인주대로237번길 84-1, 1층102호 (주안동,범창빌라)

이번 경매 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 범창빌라 1층 102호입니다. 면적은 약 55.9㎡(16.9평)으로, 소규모 빌라로서는 적당한 크기입니다. 주거지로서의 입지는 나쁘지 않지만, 솔직히 말하면 내부 상태가 매우 나빠 보인다는 건 걸리는 부분입니다. 주변은 주거 밀집 지역으로, 생활 편의시설은 무난하게 갖춰져 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 2,800만원이었지만, 세 번의 유찰 끝에 최저입찰가는 4,390만원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 66% 할인된 가격으로, 인근 유사 매물의 시세와 비교해도 상당히 저렴합니다. 인근 실거래가가 1억 정도임을 고려하면, 현재 최저입찰가는 56%가량 저렴합니다. 솔직히 이런 가격이면 투자 관점에서 충분히 매력적입니다.

권리분석, 여기가 핵심

이 물건의 말소기준권리는 2021년 3월 9일의 압류입니다. 임차인 대항력 여부는 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 건물 내부에 누수로 인한 심각한 훼손이 있다는 점은 리스크입니다. 작은 관이 설치된 상태라 명도 시 문제될 가능성이 있습니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮아 보이지만, 실제 물건을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 이 정도 가격이면 투자 메리트가 충분합니다. 예상 수익률 측면에서 보자면, 월세 전환 시 연 5~6%의 수익률도 가능할 것으로 보입니다. 다만, 내부 수리비용이 상당할 것으로 예상되므로 이 점은 고려해야 합니다. 주안동 지역은 개발 호재는 크지 않지만, 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 내부 상태가 좀 걸리지만 가격이 워낙 매력적입니다. 예상 경쟁률은 높은 편일 것으로 보이며, 권장 입찰가는 최저입찰가에서 크게 벗어나지 않는 4,609만원 전후로 잡는 것이 좋겠습니다. 취등록세는 약 212만원을 예상하여 총 투자금은 4,8천만원 내외로 생각하면 됩니다. 이런 점을 고려해 전략적으로 접근한다면 좋은 결과를 기대할 수 있겠네요.