청주 분평동 상가 경매, 신건 4.8억

한줄 요약

첫 매각이라 가격 변동이 없지만, 초기 입찰가가 높아 다소 부담될 수 있음.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 서원구 1순환로1107번길 42, 2층 201호 (분평동,대상테마빌딩)

이 물건은 청주시 서원구 분평동에 위치한 대상테마빌딩의 2층 상가입니다. 위치상으로는 청주 1순환로와 인접해 있어 접근성이 좋고, 주변에 다양한 상권이 형성되어 있어 잠재력이 있는 물건입니다. 다만, 면적 정보가 제공되지 않아 이 부분은 직접 확인이 필요합니다. 교통편으로는 버스 노선이 잘 되어 있어 대중교통을 이용하기에도 무리가 없습니다.

가격이 말해주는 것

감정가와 최저입찰가가 동일하게 4억 8,100만원으로 책정되어 있습니다. 이는 신건인 만큼 아직 유찰된 기록이 없고, 시장 반응을 보기에는 다소 높은 가격으로 보입니다. 인근 유사 상가의 실거래가와 비교했을 때, 이 가격이 적절한지는 추가 조사가 필요합니다. 내 경험상, 첫 매각가가 높게 책정되면 첫 입찰에서는 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 3월 19일 등록된 근저당권입니다. 특이사항은 없다고 되어 있지만, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확실히 파악해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 있다면, 명도 절차가 복잡해질 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권 관련해서는 현재로선 정보가 부족해 직접적인 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 장점은 위치와 접근성입니다. 하지만 초기 입찰가가 높아 수익률 측면에서 매력적인지는 의문입니다. 특히, 감정가 그대로의 입찰가는 예상 수익률에도 부담이 될 수 있습니다. 지역 호재로는 주변 상권 확장이 있을 수 있지만, 확실한 정보가 필요합니다. 악재로는 높은 초기 입찰가가 발목을 잡을 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내가 입찰한다면, 솔직히 경쟁률은 낮을 것으로 예상합니다. 권장 입찰가는 감정가 대비 10% 낮춰 4억 3,290만원 정도로 설정하고 싶습니다. 이 경우, 취등록세 약 2,323만원을 포함한 총 투자금을 고려해야 합니다. 명도 난이도는 현황조사서를 통해 확실히 파악 후, 인도명령 가능 여부를 염두에 두고 접근할 것입니다.