청주 상당구 토지 경매, 2회 유찰 10.8억

한줄 요약

2회 유찰로 가격이 매력적이지만, 분묘와 송전탑으로 인한 제한적 사용이 걸림돌.

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 상당구 가덕면 인차리 산13

충청북도 청주시 상당구 가덕면 인차리에 위치한 대규모 토지입니다. 총 면적은 122,776㎡(약 37,139.7평)으로 상당히 넓습니다. 주변은 주로 농경지와 임야로 둘러싸여 있고, 교통 접근성은 다소 떨어지는 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 22억 996만원이었으나, 두 번의 유찰로 현재 최저입찰가는 10억 8,288만원입니다. 감정가 대비 52% 할인된 가격으로, 인근 시세와 비교하면 상당히 저렴한 수준입니다. 예상 낙찰가는 약 11억 3,702만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 12월 27일 경매개시결정입니다. 지상에 분묘가 있다는 점에서 분묘기지권 문제가 있을 수 있고, 송전탑과 전기설비로 인해 토지 이용이 제한될 가능성이 큽니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 대규모 토지라는 점에서 개발 가능성은 매력적이지만 분묘와 송전탑은 큰 리스크입니다. 이용 제한으로 인한 수익률은 낮을 수밖에 없습니다. 다만, 향후 개발 가능성이 있다면 장기적으로는 가치가 있을 수 있습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 것으로 보이며, 경매 고수들이라면 10억 초반대를 노려볼 만합니다. 권장 입찰가는 11억 이하로 잡는 것이 좋을 것 같습니다. 취등록세는 약 5,230만원 정도 예상됩니다. 분묘 문제와 송전탑으로 인한 제한을 해결할 자신이 있다면 도전해볼 만한 매물입니다.