계양 효성동 아파트 경매, 6,440만

한줄 요약

이번 경매 물건은 감정가 대비 30% 할인된 가격으로, 위치 혼동 문제만 해결하면 괜찮을 듯.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/5102

경매물건 주소 보기 인천광역시 계양구 안남로519번길 12-3, 2동 4층401호 (효성동,하이네스빌)

인천광역시 계양구 효성동에 위치한 하이네스빌 아파트입니다. 주변은 주거지역으로 조용하고, 교통은 비교적 편리한 편입니다. 하지만 한 가지 걸리는 건 건물 출입구 표기 오류입니다. 401호와 403호의 위치가 도면과 다르게 부착되어 있어, 현장을 꼭 확인해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 9,200만 원인데, 최저입찰가는 6,440만 원으로 감정가보다 30% 저렴합니다. 인근 시세와 비교했을 때도 꽤 매력적인 가격입니다. 예상 낙찰가는 6,762만 원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리가 2020년 8월 4일의 압류로 잡혀 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하며, 유치권이나 법정지상권 문제는 없어 보입니다. 하지만 출입구 위치 오류는 반드시 해결해야 할 부분입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 가격 조건은 좋은 편이지만 출입구 표기 문제가 약간의 리스크로 작용할 수 있습니다. 이 문제만 해결된다면, 월세 전환 시 연 5.2%의 수익률을 기대할 수 있습니다. 주변 개발 호재는 크지 않지만, 안정적인 수익을 기대하기엔 나쁘지 않은 선택입니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 높아질 가능성이 있습니다. 내 경험상, 입찰가는 6,762만 원을 넘지 않도록 해야 할 것 같습니다. 취등록세는 약 311만 원이 예상되니, 총 투자금은 7,073만 원 정도로 계산됩니다. 명도는 복잡하지 않을 것으로 보이지만, 출입구 오류 문제를 해결하기 위한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있다는 점을 염두에 두세요.