법원 경매장 10년 다녀보니 초보가 먼저 걸러야 할 물건이 보였습니다

입찰장에 오래 앉아 있으면 보이는 것들

얼마 전 지인 한 명이 경매로 아파트를 사겠다며 사건번호를 들고 왔습니다. 감정가 5억 2천만 원짜리가 2회 유찰돼 최저가가 3억 3천만 원대까지 내려간 물건이었죠. 숫자만 보면 꽤 달콤합니다. 그런데 등기부를 열어보고 매각물건명세서를 보니, 임차인 전입일과 확정일자, 배당요구 여부가 애매하게 걸려 있었습니다.

제가 처음 경매를 배울 때도 그랬습니다. 감정가 대비 몇 퍼센트인지, 유찰 몇 번 됐는지, 낙찰가율이 얼마인지에 눈이 먼저 갔습니다. 근데 현장에서 돈을 잃게 만드는 건 대개 그런 숫자가 아닙니다. 한 줄짜리 권리, 점유자 말 한마디, 대출 실행일 하루 차이가 사람을 힘들게 합니다.

경매는 싸게 사는 기술처럼 보이지만, 실제로는 위험한 물건을 먼저 지우는 작업에 가깝습니다. 수익은 그다음입니다. 초보 때는 좋은 물건을 찾는 눈보다 안 들어가야 할 물건을 피하는 눈이 먼저 필요합니다.

싸 보이는 물건이 꼭 싼 건 아닙니다

예를 들어 감정가 4억 원짜리 빌라가 2억 5천만 원까지 떨어졌다고 해봅시다. 표면상 1억 5천만 원 싸게 보입니다. 그런데 실제 시세가 3억 원이고, 내부 수리비가 2천만 원, 체납관리비가 300만 원, 명도비로 500만 원이 들어가면 계산이 달라집니다. 취득세와 법무비, 이자까지 넣으면 남는 게 거의 없을 수 있습니다.

제가 낙찰받았던 한 다세대 물건도 그랬습니다. 낙찰가는 주변 실거래보다 약 2천만 원 낮았습니다. 처음에는 괜찮다고 봤습니다. 그런데 현장에 가보니 반지하 특유의 습기가 심했고, 이전 점유자가 싱크대와 문짝을 거의 망가뜨려 놓은 상태였습니다. 도배장판 정도로 끝날 줄 알았던 수리가 배관, 전기, 욕실까지 번졌습니다.

그때 배운 게 있습니다. 경매에서 할인율은 시작 자료일 뿐입니다. 진짜 매입가는 낙찰가에 숨어 있는 비용을 더한 금액입니다. 저는 지금도 물건을 볼 때 낙찰가만 따로 보지 않습니다. 예상 낙찰가, 잔금대출 이자, 명도비, 수리비, 세금, 중개수수료, 보유기간 비용을 한 줄로 쭉 써놓고 봅니다.

• 낙찰가와 실거래가 차이가 최소한 안전마진을 줄 만큼 있는지
• 잔금 납부 전후로 들어갈 현금이 충분한지
• 임차인이나 소유자 명도에 시간이 얼마나 걸릴지
• 수리 후 매도 또는 임대가 현실적인 가격인지

이 네 가지에서 하나라도 흐릿하면 저는 입찰가를 낮추거나 그냥 넘깁니다. 경매는 물건이 계속 나옵니다. 억지로 잡은 한 건이 1년을 묶어버리는 경우가 많습니다.

권리분석은 겁주려고 하는 게 아닙니다

초보분들이 가장 어려워하는 부분이 권리분석입니다. 말소기준권리, 선순위임차인, 가처분, 유치권 같은 단어가 나오면 바로 머리가 복잡해지죠. 사실 저도 처음에는 등기부를 봐도 뭐가 위험한지 감이 잘 안 왔습니다. 그런데 여러 번 입찰서를 쓰고, 배당표를 보고, 명도 협상을 하다 보니 기준이 생겼습니다.

등기부에서 먼저 보는 건 말소기준권리입니다. 보통 근저당, 압류, 담보가등기 등이 기준이 될 수 있는데, 이 기준보다 뒤에 있는 권리는 매각으로 없어지는 경우가 많습니다. 문제는 기준보다 앞선 권리입니다. 특히 선순위임차인이 대항력을 갖고 있고 배당으로 보증금을 다 못 받는 구조라면, 낙찰자가 인수해야 할 돈이 생길 수 있습니다.

예전에 한 오피스텔 물건에서 이런 일이 있었습니다. 최저가가 낮아져서 입찰자가 꽤 몰릴 분위기였습니다. 그런데 임차인 보증금 8천만 원 중 배당 가능액이 5천만 원 안팎으로 보였습니다. 나머지 3천만 원은 낙찰자가 떠안을 가능성이 있었죠. 입찰장에서는 그 부분을 놓친 사람도 있었을 겁니다. 저는 그날 입찰서를 쓰지 않았습니다. 싸게 낙찰받아도 3천만 원을 더 내야 한다면 싼 게 아닙니다.

초보가 특히 조심할 권리

• 대항력 있는 선순위임차인
• 인수 가능성이 있는 가처분이나 가등기
• 현황조사서와 임대차조사 내용이 서로 어긋나는 물건
• 유치권 신고가 있는데 공사 내역과 점유 상태가 불분명한 물건
• 대지권 미등기, 별도등기, 공유지분처럼 구조가 복잡한 물건

이런 물건이 전부 나쁘다는 뜻은 아닙니다. 고수들은 이런 리스크를 가격에 반영해서 들어가기도 합니다. 다만 초보가 첫 낙찰로 잡기에는 버거운 경우가 많습니다. 경매는 모르는 리스크를 감당하는 게임이 아닙니다. 알고도 감당 가능한 범위에서 가격을 쓰는 일입니다.

현장조사를 안 하면 숫자에 속습니다

인터넷으로 매각물건명세서, 감정평가서, 등기부, 건축물대장을 다 볼 수 있는 시대입니다. 그래도 저는 중요한 물건이면 현장을 갑니다. 안 가면 놓치는 게 많습니다. 특히 빌라, 상가, 지방 아파트는 현장 차이가 큽니다.

감정평가서 사진은 깨끗해 보여도 실제로 가보면 주차가 거의 불가능하거나, 앞 건물이 채광을 막고 있거나, 엘리베이터 없는 5층이라 임대수요가 약할 수 있습니다. 상가는 더 심합니다. 유동인구가 있어 보이는 도로라도 실제 매출 동선과는 다를 수 있고, 공실이 길어진 이유가 단순히 임대료 때문이 아닐 때가 많습니다.

저는 현장에 가면 주변 중개업소를 최소 두 군데 이상 들릅니다. “이 건물 거래 잘 되나요?”라고 대놓고 묻기보다, 비슷한 면적 매물이 얼마에 나와 있는지, 실제로 얼마에 계약되는지, 임차인은 어떤 업종이 들어오는지 물어봅니다. 중개사 말도 전부 믿으면 안 됩니다. 그래서 실거래가, 호가, 전월세 매물, 공실 상태를 같이 봅니다.

현장에서 꼭 보는 것

• 출입문, 우편함, 전기계량기로 실제 점유 흔적 확인
• 주차, 소음, 채광, 누수 흔적 확인
• 주변 공실과 비슷한 매물의 호가 비교
• 가장 가까운 역이나 버스정류장까지 실제 도보 시간 확인
• 관리사무소가 있다면 체납관리비와 분쟁 여부 확인

종이 위에서 좋아 보이는 물건이 현장에서는 바로 탈락하는 경우가 있습니다. 반대로 사진이 별로라 사람들이 안 보던 물건이 실제로는 관리 상태가 좋아 기회가 되기도 합니다. 그 차이는 발품에서 갈립니다.

입찰가는 욕심보다 버틸 수 있는 금액으로 써야 합니다

입찰장에서 가장 위험한 순간은 남들도 많이 들어올 것 같다는 생각이 들 때입니다. 괜히 200만 원, 500만 원 더 쓰고 싶어집니다. 저도 몇 번 그랬습니다. 낙찰받고 나서는 기분이 좋은데, 집에 와서 다시 계산기를 두드리면 수익이 얇아져 있습니다.

입찰가는 감으로 쓰면 안 됩니다. 저는 보수적인 매도가, 현실적인 임대가, 예상 보유기간을 정한 뒤 거꾸로 계산합니다. 예를 들어 매도 가능가를 3억 6천만 원으로 보고, 취득세와 수리비, 명도비, 이자, 중개수수료 등 비용을 2천만 원으로 잡고, 최소 수익 2천만 원을 원한다면 낙찰 상한은 3억 2천만 원 근처가 됩니다. 누가 3억 2천5백만 원을 써서 가져가면 그냥 보내는 겁니다.

놓친 물건은 며칠 아쉽습니다. 그런데 무리해서 받은 물건은 몇 달, 길면 몇 년을 괴롭힙니다. 경매에서 오래 살아남는 사람들은 대단히 공격적인 사람이 아니라, 자기 기준 밖으로 안 나가는 사람들입니다.

처음이라면 이런 물건부터 보는 게 낫습니다

첫 경매라면 복잡한 특수물건보다 권리가 단순한 아파트나 소형 주거용 물건부터 보는 편이 낫습니다. 말소기준권리 이후 권리관계가 깨끗하고, 점유자가 소유자이거나 배당받고 나갈 가능성이 높은 임차인인 물건이 공부하기 좋습니다. 수익률이 조금 낮아 보여도 절차를 온전히 경험하는 게 더 큰 자산이 됩니다.

처음부터 큰돈을 벌려고 들어가면 판단이 흔들립니다. 경매는 입찰표 쓰는 날보다 그전 2주가 더 중요합니다. 서류 보고, 현장 가고, 대출 가능액 확인하고, 세금 계산하고, 최악의 경우까지 생각해본 뒤 입찰장에 앉아야 손이 덜 떨립니다.

제가 10년 넘게 경매를 하면서 느낀 건, 좋은 낙찰은 대박처럼 오지 않는다는 겁니다. 오히려 지루할 만큼 계산이 맞고, 위험이 눈에 보이고, 빠져나갈 길이 있는 물건이 오래 보면 제일 편합니다. 초보 때는 멋진 한 방보다 안 다치는 한 건이 훨씬 중요합니다.