월세 60만 원짜리 경매 물건을 다시 계산해봤더니
입찰장에서 제가 자주 보는 장면이 있습니다. 휴대전화 계산기에 예상 월세를 12번 곱한 뒤, 낙찰가로 나눠 보는 겁니다. 숫자가 좋게 나오면 표정부터 밝아지죠. 저도 초보 때 그랬습니다. 그런데 잔금을 치르고 집을 비우고 수리까지 마친 뒤에는 그 계산기에 넣지 않았던 돈이 꽤 많다는 걸 알게 됩니다.
월세를 받을 목적으로 경매에 들어간다면 낙찰가보다 먼저 확인할 게 있습니다. 지금 사는 사람이 누구인지, 그 사람의 보증금을 누가 돌려줘야 하는지, 실제로 얼마에 임대할 수 있는지입니다. 월세 60만 원이라는 말 하나로는 입찰가를 정하기 어렵습니다.
월세보다 먼저 보증금의 주인을 확인한다
경매 물건을 볼 때 저는 매각물건명세서의 임차인과 매수인이 인수할 부담부터 읽습니다. 그다음 등기사항증명서, 현황조사서, 임차인의 전입일과 확정일자, 배당요구 여부를 대조합니다. 서류에 적힌 점유자와 현장에서 확인한 사람이 다르면 이유를 알아낼 때까지 계산을 멈춥니다.
특히 대항력 있는 임차인이 배당으로 보증금을 전부 돌려받지 못하는 경우가 위험합니다. 주택임대차보호법상 그런 임차권은 경매 뒤에도 남을 수 있습니다. 낙찰자가 예상하지 못한 보증금 반환 부담을 떠안을 수 있다는 뜻입니다. ‘월세가 잘 나오는 집’이라는 말보다 이 한 줄이 훨씬 무겁습니다.
전입일이 빠르다고 무조건 인수하고, 늦다고 무조건 안전한 것도 아닙니다. 어떤 권리가 기준이 되는지, 임차인이 실제로 주택을 인도받아 점유했는지, 배당에서 얼마를 받을 수 있는지까지 이어서 봐야 합니다. 매각물건명세서는 출발점입니다. 내용이 애매하면 기록을 더 확인해야지, 빈칸을 낙관으로 채우면 안 됩니다.
월세 60만 원을 넣고 다시 계산해보니
가상의 소형 주택 한 채를 놓고 계산해보겠습니다. 낙찰가 1억 2,000만 원, 취득 관련 비용 450만 원, 수리비 650만 원, 명도와 임대 전 공실에 대비한 비용 300만 원을 잡으면 투입액은 1억 3,400만 원입니다. 대출 6,000만 원을 받고 새 임차인에게 보증금 1,000만 원, 월세 60만 원으로 임대한다면 당장 들어가는 현금은 6,400만 원 정도입니다.
여기서 보증금 1,000만 원은 수익이 아닙니다. 계약이 끝나면 돌려줄 돈입니다. 대출도 원금 상환 시점이 옵니다. 통장에 남는 현금만 보고 투자금이 작다고 생각하면 나중에 보증금 반환이나 대출 연장 때 곤란해질 수 있습니다.
월세 60만 원을 12개월 받으면 720만 원입니다. 그런데 첫해에 수리와 임차인 모집으로 두 달이 비면 600만 원으로 줄어듭니다. 대출 6,000만 원에 연 5% 이자를 가정하면 이자만 연 300만 원입니다. 소유자 부담 관리비와 공과금 60만 원, 보유세와 보험료 70만 원, 다음 수리를 위한 적립금 80만 원까지 빼면 90만 원이 남습니다. 소득세와 대출 원금 상환 전 금액입니다.
이 숫자는 특정 물건의 예상 수익을 보장하지 않습니다. 금리, 취득세, 보유세, 수리 범위는 사람과 물건에 따라 달라집니다. 다만 월세 60만 원이라는 광고 문구가 연간 손에 쥐는 돈 720만 원을 뜻하지 않는다는 점은 분명합니다.
시세는 매물 호가보다 빈집에서 드러난다
입찰 전에 주변 중개업소에 전화를 걸면 “그 정도 월세는 받아요”라는 답을 들을 때가 있습니다. 저는 거기서 한 번 더 묻습니다. 같은 크기와 층, 비슷한 수리 상태의 집이 최근 얼마에 계약됐는지, 지금 비어 있는 집은 몇 채인지, 세입자를 구하는 데 얼마나 걸리는지요. 내 집만 새 도배를 했다고 동네 최고 월세를 받을 수 있는 건 아닙니다.
같은 건물에서 보증금 1,000만 원에 월세 60만 원인 매물이 석 달째 비어 있고, 인근의 비슷한 집은 월세 52만 원에 계약됐다면 저는 60만 원을 기준으로 입찰하지 않습니다. 52만 원으로 낮추면 연간 월세가 96만 원 줄어듭니다. 앞의 계산에서는 남는 돈 90만 원이 거의 사라집니다. 월세 8만 원 차이가 입찰가를 바꿀 만큼 큽니다.
집 안 상태도 현장에서 가능한 범위까지 확인해야 합니다. 누수 흔적, 오래된 보일러, 결로, 주차 문제는 사진 몇 장으로 끝나지 않습니다. 점유 중이라 내부 확인이 어렵다면 수리비를 넉넉히 잡거나 입찰을 접는 쪽을 택합니다. 확인하지 못한 상태를 ‘수리비 0원’으로 적는 건 계산이 아니라 기대입니다.
명도와 세금까지 버텨야 월세가 시작된다
낙찰일 다음 날부터 월세가 들어오는 물건은 드뭅니다. 잔금 납부, 점유자와의 협의, 수리, 임차인 모집을 거칩니다. 점유자의 권리가 확인되지 않았는데 퇴거 날짜를 마음대로 정할 수도 없습니다. 명도비나 수리비만큼이나 그동안 이자를 내며 기다릴 현금이 필요합니다.
임대가 시작된 뒤에도 월세 전액이 내 돈이 되는 것은 아닙니다. 국세청 안내에 따르면 주택임대소득 과세는 보유 주택 수와 주택 가액 등 조건에 따라 달라지고, 과세 대상인 주택임대 수입금액이 연 2,000만 원 이하라면 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있습니다. 세금은 계약을 맺고 난 뒤 생각할 항목이 아니라 입찰 전 수익 계산에 넣을 항목입니다.
제가 월세 물건에서 가장 경계하는 건 높은 수익률보다 빈칸이 많은 계산표입니다. 보증금 인수 가능성, 두 달 이상의 공실, 예상보다 큰 수리비를 넣고도 버틸 수 있는 가격인지 먼저 봅니다. 그 가격으로는 낙찰받기 어렵다면 보내줍니다. 법원에는 다음 물건이 나오지만, 한 번 잘못 떠안은 보증금은 다음 입찰로 지울 수 없으니까요.
