경매장에서 배운 전세사기예방의 순서

경매장에서 보증금을 돌려받지 못한 세입자를 보면, 계약할 때 등기부를 안 봤겠거니 생각하기 쉽습니다. 그런데 막상 서류를 펼쳐보면 등기부까지 확인한 분도 많습니다. 문제는 그다음입니다. 집값을 너무 높게 믿었거나, 등기부에 나오지 않는 다른 세입자의 보증금을 놓친 겁니다. 제가 현장에서 배운 전세사기예방은 서류 한 장을 확인하는 일이 아니라, 보증금이 어디서 돌아올지를 끝까지 따져보는 일입니다.

집값부터 보수적으로 잡아야 합니다

중개사가 “이 집은 3억 원짜리”라고 말해도 저는 그 숫자를 바로 쓰지 않습니다. 비슷한 집이 실제로 얼마에 거래됐는지, 같은 건물의 매물이 오래 남아 있지는 않은지부터 봅니다. 호가 3억 원과 팔리는 가격 3억 원은 다릅니다. 특히 거래가 드문 빌라나 다가구는 매매 사례 하나만으로 시세를 단정하기 어렵습니다.

가령 실제 처분 가격을 2억 5천만 원 정도로 봐야 할 집에 선순위 근저당 채권최고액이 7천만 원이고, 새 전세보증금이 2억 원이라면 두 금액의 합계는 2억 7천만 원입니다. 경매에서는 매각대금에서 비용도 나가고, 매각가가 기대보다 낮을 수도 있습니다. ‘시세만큼 팔리면 괜찮다’는 계산에 보증금을 맡기기엔 여유가 없습니다.

근저당의 채권최고액이 실제 대출 잔액과 같다는 뜻은 아닙니다. 그렇다고 임대인의 말만 듣고 잔액이 적다고 가정해서도 안 됩니다. 금융기관의 상환 자료를 확인하고, 잔금으로 대출을 갚기로 했다면 말소에 필요한 금액과 처리 방법까지 계약서에 남겨야 합니다. 숫자가 확인되지 않으면 안전하다는 판단도 미뤄야 합니다.

등기부에 없는 선순위 보증금도 있습니다

아파트 한 채를 빌릴 때와 다가구 한 호실을 빌릴 때는 보는 눈이 달라야 합니다. 다가구는 여러 세입자가 같은 건물에 살지만, 등기부는 건물 전체를 기준으로 봅니다. 다른 호실 세입자가 언제 들어왔고 보증금이 얼마인지가 내 보증금의 회수 순서에 영향을 줄 수 있습니다. 등기부 을구에 근저당이 없다는 사실만으로 안심할 수 없는 이유입니다.

계약 전에는 갑구에서 소유자와 압류·가압류·가처분·신탁등기 등을 보고, 을구에서 근저당과 전세권을 확인합니다. 신탁등기가 있으면 계약 권한을 가진 사람이 누구인지 신탁원부까지 확인해야 합니다. 건축물대장에서는 계약하려는 공간의 용도와 위반건축물 표시를 살핍니다. 계약서의 주소와 실제 현관에 붙은 호수도 맞춰 봐야 합니다.

다가구라면 임대인과 중개사에게 다른 세입자의 보증금과 계약 현황을 확인할 자료를 요구합니다. 국세·지방세 체납 여부와 기존 임대차 정보도 확인 대상입니다. 자료를 보여주지 않으면서 “다들 이렇게 계약한다”고 재촉하는 물건은 저는 넘깁니다. 확인할 수 없는 선순위 권리는 없다고 계산하는 순간, 위험을 세입자가 떠안게 됩니다.

특약은 잔금일의 행동까지 적어야 합니다

계약서에 ‘안전한 집임을 보장한다’고 써 놓는 건 너무 막연합니다. 저는 계약부터 잔금 지급과 입주까지 임대인이 새로운 근저당을 설정하거나 소유권에 변동을 주지 않는다는 내용, 위반 시 계약을 해제하고 받은 돈을 반환한다는 내용을 구체적으로 적는 편입니다. 기존 대출을 잔금으로 갚는다면 말소 절차를 누가, 언제, 어떤 서류로 확인할지도 적어야 합니다.

보증보험 가입을 조건으로 삼을 때도 “가입 가능하다고 들었다”는 말로 끝내면 곤란합니다. 어느 반환보증 상품을 신청할지, 가입이 거절되면 어떻게 할지 계약 전에 합의해야 합니다. 다만 특약은 분쟁이 생겼을 때 권리를 주장할 근거입니다. 이미 돈을 빼돌린 임대인에게서 보증금을 즉시 받아내는 장치는 아닙니다.

대리인이 나오면 위임장만 훑지 않습니다. 등기부상 소유자의 신분, 위임 범위, 인감 관련 서류와 보증금을 받을 계좌를 맞춰 봅니다. 보증금은 계약 당사자인 임대인 명의 계좌로 보내고 이체 내역을 남깁니다. 소유자가 아닌 사람의 계좌로 보내 달라는 요청에는 사유를 확인하기 전까지 돈을 보내지 않습니다.

잔금 보내기 직전과 이사한 직후가 중요합니다

계약일에 깨끗했던 등기부가 잔금일에도 같다는 보장은 없습니다. 잔금을 보내기 직전에 등기부를 다시 발급해 새 근저당이나 압류, 소유권 변동이 생겼는지 확인합니다. 서류에 변동이 있다면 송금부터 멈추고 계약 내용과 처리 방법을 확인해야 합니다. 열쇠를 받은 뒤에는 바로 전입신고와 확정일자를 챙기고, 신고가 제대로 처리됐는지도 확인합니다.

반환보증은 계약 전에 가입 가능성을 확인하고 정해진 신청 기한 안에 신청해야 합니다. 주택도시보증공사 안내에는 전세보증금과 선순위채권 등을 합한 금액이 주택가격의 90% 이내여야 한다는 기준이 있습니다. 다가구에는 다른 세입자 보증금에 관한 조건도 붙습니다. 보증 상품마다 심사 기준과 필요한 서류가 다르니, 중개사의 구두 설명보다 보증기관의 실제 심사 기준을 확인하는 게 정확합니다.

낙찰 현장에서 아쉬운 장면은 대개 계약 전에는 확인할 수 있었던 숫자가 뒤늦게 드러날 때 나옵니다. 마음에 드는 집은 다시 찾을 수 있습니다. 하지만 몇 년 모은 보증금을 되찾는 일은 훨씬 어렵습니다. 서류가 비어 있거나 설명이 숫자와 맞지 않는다면, 그 집을 놓치는 쪽이 제겐 더 편한 선택입니다.