KB부동산으로 시세 찍고 법원 갔다가 입찰가 2천만 원 낮춘 이야기
KB부동산을 너무 믿으면 입찰장에서 손이 떨립니다
얼마 전 초보 투자자 한 분이 제게 물건 하나를 가져왔습니다. 수도권 구축 아파트였고, KB부동산 시세 화면에는 일반 평균가가 5억 8천만 원 근처로 찍혀 있었습니다. 그분은 감정가보다 한 번 유찰된 물건이라며 4억 후반이면 괜찮지 않겠냐고 했습니다. 그런데 현장에 가보니 이야기가 달랐습니다. 같은 단지 같은 평형인데도 동, 층, 향, 수리 상태에 따라 실제 매수자 반응이 꽤 갈렸습니다.
저는 경매 물건 볼 때 KB부동산을 거의 항상 켭니다. 다만 시작점으로만 씁니다. KB시세가 5억 8천만 원이라고 해서 그 물건이 바로 5억 8천만 원짜리는 아닙니다. 경매 물건은 보통 내부 확인이 어렵고, 점유자 문제도 있고, 잔금 일정도 일반 매매보다 빡빡합니다. 일반 매매 가격표를 그대로 입찰가에 가져오면 위험합니다.
실제로 그 물건은 KB부동산 기준으로는 그럴듯했지만, 최근 실거래는 5억 4천만 원대가 있었고, 네이버 매물 중 급매는 5억 3천만 원까지 내려와 있었습니다. 중개사 두 곳에 전화해보니 로열동이 아니면 매수 문의가 많지 않다는 답도 들었습니다. 저는 그분에게 입찰가를 최소 2천만 원 낮추라고 말했습니다. 결국 그 물건은 다른 사람이 더 높게 써서 가져갔지만, 낙찰가를 보고도 아깝다는 생각은 별로 안 들었습니다.
KB부동산에서 먼저 보는 건 평균가가 아닙니다
초보자들이 KB부동산을 열면 보통 큰 숫자부터 봅니다. 일반가, 하위가, 상위가 같은 숫자입니다. 그런데 저는 평균가보다 먼저 보는 게 따로 있습니다. 시세 흐름입니다. 최근 6개월에서 1년 동안 가격이 올라가는지, 멈춰 있는지, 내려가는지를 봅니다.
예를 들어 KB부동산에서 평균 시세가 6억이라고 해도 1년 전 6억 5천에서 내려온 6억과, 1년 전 5억 5천에서 올라온 6억은 완전히 다릅니다. 전자는 매수심리가 식은 시장일 수 있고, 후자는 아직 수요가 붙어 있는 시장일 수 있습니다. 경매는 잔금 납부까지 시간이 걸리기 때문에 방향성이 꽤 중요합니다.
- 시세가 최근 몇 달째 내려가는 중인지
- 하위 평균가와 실거래가 차이가 큰지
- 같은 평형 매물이 몇 개나 쌓여 있는지
- 전세가율이 지나치게 낮아진 건 아닌지
- 입주 물량이나 주변 신축 영향이 있는지
특히 하위 평균가를 그냥 보수적인 가격이라고 생각하면 안 됩니다. 하위 평균가보다 더 낮은 급매가 실제 시장에 나와 있을 때도 많습니다. 반대로 거래가 거의 없는 단지는 KB시세가 늦게 움직이는 느낌을 받을 때도 있습니다. 그래서 저는 KB부동산을 보고 바로 계산기를 두드리지 않고, 반드시 실거래가와 현재 매물까지 같이 붙여 봅니다.
경매 입찰가 계산할 때 KB시세를 이렇게 깎아 봅니다
제가 쓰는 방식은 단순합니다. 먼저 KB부동산에서 해당 단지와 평형의 대략적인 가격대를 잡습니다. 그다음 국토부 실거래가, 주변 매물, 중개사 통화로 실제 팔릴 수 있는 가격을 다시 좁힙니다. 여기서 끝내면 일반 매매 분석입니다. 경매는 한 번 더 빼야 합니다.
왜 빼냐고요. 경매 물건은 매매 물건처럼 깔끔하지 않을 가능성이 높기 때문입니다. 내부 상태가 나쁘면 수리비가 들어갑니다. 점유자가 버티면 명도 비용과 시간이 들어갑니다. 체납 관리비가 있으면 일부 인수 가능성도 봐야 합니다. 잔금대출이 예상보다 적게 나오면 자기자금 부담도 커집니다. 이 비용들을 낙찰 후에 처음 계산하면 이미 늦습니다.
예를 들어 KB부동산 기준 시세가 5억 5천만 원인 아파트가 있다고 해보겠습니다. 실거래와 매물 확인 후 실제 매도 가능 가격을 5억 3천만 원으로 낮춰 잡습니다. 여기에 취득세, 법무비, 명도비, 이자, 수리비, 중개수수료, 보유 기간 리스크를 넣어 봅니다. 보수적으로 2천만 원에서 3천만 원은 금방 나옵니다. 그럼 입찰가 상한선은 5억 3천이 아니라 훨씬 아래에서 잡혀야 합니다.
제가 초보에게 자주 말하는 기준이 있습니다. 낙찰받는 게 목표가 아니라, 낙찰받고도 버틸 수 있어야 합니다. KB부동산 숫자는 멀쩡해 보여도 실제 현금흐름이 꼬이면 좋은 물건도 부담이 됩니다.
KB부동산과 현장 시세가 다르게 보였던 사례
몇 년 전 인천 쪽 아파트 경매를 본 적이 있습니다. KB부동산에는 3억 초반대로 시세가 잡혀 있었고, 감정가도 비슷했습니다. 한 번 유찰되어 최저가가 2억 중반까지 내려오니 입찰자가 많을 분위기였습니다. 숫자만 보면 꽤 좋아 보였습니다.
그런데 현장에 가니 단지 분위기가 묘했습니다. 같은 평형 매물이 여러 개 나와 있었고, 중개사 말로는 매수 문의보다 전세 문의가 더 많았습니다. 일부 동은 도로 소음이 심했고, 해당 경매 물건은 저층이었습니다. KB부동산 화면에서 보이는 단지 평균과 실제 해당 물건의 체감 가격 사이에 차이가 있었습니다.
저는 당시 예상 매도가를 KB시세보다 1천5백만 원 낮게 잡았습니다. 그리고 내부 수리비를 최소 1천만 원 넣었습니다. 명도비와 이자까지 넣으니 처음 생각했던 입찰가보다 3천만 원 가까이 낮아졌습니다. 입찰장에서는 제 가격보다 훨씬 높은 금액에 낙찰됐습니다. 몇 달 뒤 비슷한 조건의 매물이 계속 남아 있는 걸 보고, 욕심내지 않길 잘했다는 생각을 했습니다.
이런 경험이 쌓이면 KB부동산을 안 믿는 게 아니라, 숫자를 읽는 방식이 바뀝니다. 시세표를 의심하라는 뜻이 아닙니다. 그 숫자가 어떤 물건의 가격인지, 내 경매 물건에 그대로 적용해도 되는지 따져야 한다는 뜻입니다.
초보라면 KB부동산에서 여기까지는 꼭 확인하세요
처음 경매를 시작하면 권리분석만으로도 머리가 복잡합니다. 말소기준권리, 임차인 대항력, 배당요구, 인수되는 권리 같은 것들만 봐도 지칩니다. 그런데 권리분석이 맞아도 시세를 잘못 보면 손실이 납니다. 그래서 저는 초보일수록 KB부동산을 대충 보지 말라고 합니다.
- 같은 단지 같은 평형의 하위가, 일반가, 상위가를 나눠 본다
- 최근 1년 흐름을 보고 상승장인지 하락장인지 확인한다
- 전세 시세와 매매 시세 차이를 같이 본다
- 주변 단지와 가격 차이가 납득되는지 비교한다
- 실거래가와 현재 매물 가격으로 다시 검증한다
특히 전세 시세는 가볍게 보면 안 됩니다. 경락잔금대출을 받거나 낙찰 후 임대를 놓을 계획이라면 전세가가 현실적인지 중요합니다. KB부동산 전세 시세가 높게 보여도 실제 중개사들이 말하는 전세 수요가 약하면 계획이 틀어질 수 있습니다. 잔금 치르고 나서 세입자가 바로 들어오지 않으면 이자 부담은 전부 내 몫입니다.
또 하나, KB부동산에 나온 단지 정보만 보고 입지를 판단하면 부족합니다. 초등학교 거리, 지하철 동선, 언덕 여부, 주차 스트레스, 단지 출입구 위치는 직접 가봐야 압니다. 지도상 도보 8분과 실제 출근 시간 도보 8분은 다릅니다. 비 오는 날 언덕길 한 번 걸어보면 가격 차이가 왜 나는지 바로 느껴질 때도 있습니다.
입찰 전날에도 숫자는 다시 봅니다
저는 입찰 전날 밤에 KB부동산을 다시 봅니다. 처음 분석한 날과 입찰일 사이에 매물이 새로 나왔을 수도 있고, 호가가 내려갔을 수도 있습니다. 경매는 한 번 써낸 금액을 당일 분위기 보고 고치기 어렵습니다. 그래서 전날 체크가 생각보다 중요합니다.
초보 때는 낙찰을 못 받으면 괜히 진 것 같습니다. 저도 그랬습니다. 입찰장에서 봉투 넣고 기다리다가 다른 사람이 500만 원 차이로 가져가면 며칠은 아깝습니다. 그런데 10년 넘게 해보니, 안 가져온 물건이 돈을 지켜준 경우가 훨씬 많았습니다. KB부동산은 좋은 도구입니다. 다만 도구일 뿐입니다. 그 화면의 숫자를 내 입찰가로 바꾸는 순간부터는 투자자의 책임입니다.
저라면 KB부동산 시세가 높게 보이는 물건일수록 더 천천히 봅니다. 숫자가 좋아 보일수록 입찰자가 몰리고, 입찰자가 몰리면 수익은 얇아집니다. 경매에서 오래 살아남는 사람은 대단한 물건을 맞히는 사람보다, 애매한 물건을 넘길 줄 아는 사람에 가깝습니다.
